HUG 전세보증보험, 갱신·증액·이사할 때 어떻게 해야 하나요?

2025.08.04

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한 줄 답변

HUG전세보증보험 가입 후 계약이 갱신되거나 보증금이 오르는 등 조건이 바뀌었다면, 반드시 HUG에 변경된 내용을 신고하고 보증 내용을 변경해야 합니다. 변경 신고를 누락하면 보증 효력이 상실되거나 사고 발생 시 보증금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다.

상황별 처리 절차

전세 계약 기간 중에는 다양한 상황 변화가 생길 수 있습니다. 계약을 갱신하거나, 보증금을 올리거나, 집주인이 바뀌는 등 각 상황에 맞는 HUG 전세보증보험 처리 절차를 알아두는 것이 중요합니다. 주요 상황별 처리 방법을 정리했습니다.

계약을 갱신할 경우 다음의 사항에 유의해야 합니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기피해 예방-계약 종료 및 갱신 시 유의사항-계약 갱신 시참조]

보증금과 계약 조건이 변경되는 갱신계약을 한 경우 기존 계약서를 수정해 체결하거나 새로운 계약서 작성 후 특약에 기존 계약의 갱신 계약서라는 점과 증액된 보증금 등을 정확히 써둘 것

또한, 증액된 보증금에 대한 확정일자를 새로 발급받을 것

※ 다만, 처음 계약할 때 확정일자를 받았던 보증금은 그대로 순위를 유지해야 이전 보증금의 순위를 확보할 수 있음.

계약 갱신 (보증금 변동 없음)
보증금 변동 없이 계약 기간만 연장하는 경우, HUG에 별도로 변경 신청을 할 필요는 없습니다. 기존 보증은 최초 보증기간 종료일로부터 1개월까지 자동으로 연장됩니다. 단, 갱신 계약서(기존 계약서에 연장 명시 후 임대인, 임차인 날인)는 반드시 작성하고 보관해야 합니다.
묵시적 갱신
임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월~2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않아 자동으로 계약이 연장된 경우입니다. 이 역시 보증금 변동이 없다면 별도 변경 신청 없이 보증 효력이 유지됩니다.
보증금 증액 후 갱신
보증금을 올려서 계약을 갱신했다면 반드시 변경보증을 신청해야 합니다. 갱신 계약서 작성 후 HUG에 보증금 증액분에 대한 변경 신청을 하고 추가 보증료를 납부해야 증액된 보증금까지 보호받을 수 있습니다.
보증금 감액 후 갱신
보증금을 낮춰서 갱신한 경우에도 변경 신청을 통해 기존에 납부한 보증료 일부를 환급받을 수 있습니다. 갱신 계약서와 함께 변경 신청을 진행하세요.

임대인 변경 및 이사 시 대처법

계약 기간 중 집주인이 바뀌거나, 보증기간 만료 전 다른 곳으로 이사해야 하는 경우에도 보증 효력을 유지하기 위한 절차가 필요합니다.

상황	필요 조치	주의사항
임대인 변경	임대인 변경 통지 및 채권양도	새 임대인의 보증 승계 확인, 채권양도통지서 HUG 제출
보증기간 만료 전 이사	임차권등기명령 신청	보증금 반환 전 이사 시 대항력·우선변제권 상실 방지
전세대출 갈아타기	대출 실행 은행에 문의	보증서 담보 제공 관련 절차 확인 필요

임대인이 바뀌었다면?

계약 기간 중 집주인(임대인)이 바뀌어도 임차인의 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증 효력에는 문제가 없습니다. 하지만 HUG에 임대인 변경 사실을 통지하고, 새로운 임대인이 보증 채무를 승계했다는 내용의 채권양도 관련 서류를 제출하는 것이 안전합니다.

보증금 못 받고 이사해야 한다면?

계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 이사를 못 하고 있다면, 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후에 이사해야, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되어 HUG에 보증 이행 청구를 할 수 있습니다.

보증 이행 청구 절차

만약 전세 계약 종료 후 1개월이 지나도 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못하는 등 보증사고가 발생했다면, HUG에 보증 이행을 청구할 수 있습니다. 이행 청구는 절차가 복잡하고 서류 준비가 중요하므로 미리 알아두는 것이 좋습니다.

1단계: 보증사고 발생 통지
보증사고 발생 시 즉시 HUG에 유선 또는 서면으로 사고 발생 사실을 알려야 합니다. 계약 종료 후 1개월 내 보증금을 못 받은 경우 등이 해당됩니다.
2단계: 보증 이행 청구 서류 준비
임대차계약서, 보증서, 보증금 지급 증빙, 주민등록등본, 임차권등기명령 등 HUG에서 요구하는 서류를 꼼꼼하게 준비해야 합니다.
3단계: 주택 명도 및 보증금 수령
HUG의 서류 심사가 완료되면, 임차인은 임대인에게 주택을 명도(비워줌)하고 HUG로부터 보증금을 대신 지급받게 됩니다. 이 과정에서 발생하는 명도의무는 매우 중요합니다.

보증보험은 만능이 아니라, 약속된 절차를 모두 지켰을 때 비로소 효력을 발휘하는 안전장치입니다. 변동 사항이 생겼을 때 제때 신고하고, 사고 발생 시 절차에 따라 대응하는 것이 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.