전세보증보험 한도, 어떻게 확인하고 계산하나요?

2025.04.26

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한 줄 답변

전세보증보험 한도는 주택 가격과 선순위 채권(앞선 임차인 보증금, 근저당)에 따라 결정됩니다. 이 두 가지를 합한 금액이 보증기관의 기준을 넘지 않아야 보증금을 전액 보호받을 수 있습니다.

전세보증보험 가입 가능 여부와 한도는 크게 두 가지 핵심 요소로 결정됩니다. 바로 주택가격과 선순위 채권입니다. 보증기관은 이 두 가지를 기준으로 내 보증금이 안전하게 회수될 수 있는지 심사합니다.

구분	주택가격	선순위 채권
정의	보증기관이 정한 기준에 따라 산정한 집의 시세	나보다 먼저 돈을 돌려받을 권리가 있는 빚 (근저당, 앞선 임차인 보증금 등)
확인 방법	KB시세, 공시가격, 감정평가액 등	등기부등본(근저당), 확정일자 부여현황(앞선 임차인)

대부분의 보증기관은 (선순위 채권 + 내 보증금) ≤ (주택가격 × 담보인정비율) 이라는 조건을 충족해야 보증보험 가입을 승인합니다. 여기서 담보인정비율(LTV)은 보통 90%~100% 수준이며, 기관별로 차이가 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr/): 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지 등

국토교통부 부동산 공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr/): 공동주택, 표준단독주택, 개별단독주택 공시가격 등

한국부동산원 부동산테크(https://rtech.or.kr/): 아파트(50세대 미만 아파트), 연립다세대 등

홈택스를 통한 오피스텔 기준가격 조회[국세청 홈택스 홈페이지(https://www.hometax.go.kr/)-상담·불복·고충·제보·기타-기준시가 조회-기준시가 안내 참조]

대표적인 보증기관인 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증(SGI)은 한도를 계산하는 방식에 조금씩 차이가 있습니다. 내 상황에 맞는 기관을 선택하는 것이 중요합니다.

주택도시보증공사 (HUG)
가장 널리 이용되는 보증보험입니다. (선순위 채권 + 내 보증금)이 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 단, 다가구주택은 선순위 채권이 주택가격의 60% 이내여야 하는 등 조건이 더 까다롭습니다.
한국주택금융공사 (HF)
전세대출과 연계된 보증 상품이 많습니다. 수도권 기준 보증금 7억원 이하 주택만 가입 가능하며, (선순위 채권 + 내 보증금)이 주택가격의 100% 이내여야 합니다.
서울보증 (SGI)
아파트 보증금 한도가 없고, 다른 주택 유형도 한도가 높은 편입니다. 단, 보증료가 상대적으로 비싸고 심사 기준이 까다로울 수 있습니다. 더 자세한 내용은 전세보증보험 가입 조건 확인하기 글에서 확인해 보세요.

만약 내 보증금이 보증보험 한도를 초과한다면, 보증 가입이 거절되거나 일부 금액만 보장될 수 있습니다. 이럴 때는 몇 가지 방법을 고려해볼 수 있습니다.

보증금 조정 또는 월세 전환 (반전세)
가장 확실한 방법입니다. 임대인과 협의하여 보증금을 한도 이내로 낮추거나, 초과하는 금액을 월세로 전환하여 보증금 총액을 줄이는 것을 권장합니다.
선순위 채권(근저당) 말소 요청
등기부등본에 설정된 근저당 금액이 크다면, 잔금일에 상환하고 말소하는 조건으로 계약할 수 있습니다. 이 경우 ‘잔금 지급과 동시에 근저당을 말소한다’는 특약을 반드시 명시해야 합니다.
다른 보호 수단 활용하기
한도 초과로 보증보험 가입이 어렵다면, 전세권 설정이나 소액임차인 최우선변제권 등을 활용해 보증금을 일부라도 보호하는 방법을 검토할 수 있습니다. 하지만 이는 보증보험만큼 강력한 보호 장치는 아닙니다.