전세 보증보험 조건, 임대인 동의가 필요한 항목은?

한 줄 답변

전세 보증보험 가입 시 임대인의 협조가 필요한 대표적인 항목은 ‘국세·지방세 완납 증명’과 ‘신탁등기 관련 동의’입니다. 이 서류들은 임차인이 직접 발급받을 수 없어, 안전한 계약을 위해 임대인의 협조를 구하는 과정이 중요합니다.

임대인 협조가 필요한 주요 항목

안전장치인 전세보증보험에 가입하려면 여러 조건을 충족해야 합니다. 대부분 임차인이 직접 준비할 수 있지만, 일부 전세 보증보험 조건은 임대인의 협조가 필수적입니다. 임대인이 비협조적이거나 요청을 거부한다면 가입이 어려워질 수 있으므로 계약 전에 미리 확인하고 협의하는 것이 좋습니다.

미납국세 및 임금채권 등의 우선변제로 인한 피해 사례

 국세 및 강제징수비, 지방자치단체의 징수금 또는 임금채권 등은 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수됩니다(「국세기본법」 제35조제1항, 「지방세기본법」 제71조제1항 및 규제「근로기준법」 제38조 참조).

 실제로 한국자산관리공사의 자료에 따르면 2016년부터 2020년에 이르기까지 임대인이 국세를 미납하는 바람에 900명의 가까운 세입자가 총 335억원의 보증금을 돌려받지 못한 사례가 조사되었습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기 피해 예방-입주한 이후-미납국세 및 임금채권 우선 변제 참조].

필요 항목 요청 사유 임차인이 할 일
국세·지방세 완납증명서 임대인의 세금 체납 여부 확인 계약 전 '미납국세 열람' 동의 요청, 잔금일에 '완납증명서' 제출 특약 명시
확정일자 부여 현황 다가구주택의 앞선 임차인 보증금 확인 임대인 동의를 받아 주민센터에서 직접 발급 후, 안심등기 등에 입력하여 위험도 확인



임대인에게 어떻게 요청할까요?

까다로운 서류를 요청하는 것이 부담스러울 수 있습니다. 하지만 이는 임차인의 보증금을 지키기 위한 최소한의 권리입니다. 정중하지만 단호하게 요청하는 것이 중요합니다. 아래와 같은 방법으로 협조를 구해볼 수 있습니다.

  • '정부 정책'임을 강조하며 요청하기

    “정부에서 전세사기 예방을 위해 임대인 세금 완납 확인을 의무화해서 꼭 필요합니다.” 와 같이 개인적인 요구가 아닌, 제도적 필요성임을 강조하여 설명하면 임대인의 심리적 부담을 줄일 수 있습니다.

  • 중개사를 통해 공식적으로 요청하기

    임대인과 직접 소통하기 어렵다면 중개사에게 중재를 요청할 수 있습니다. “보증보험 가입에 필요한 서류이니, 중개사님께서 임대인분께 잘 설명하고 받아주세요.” 라고 요청하면 보다 원활하게 진행될 수 있습니다.

  • 계약서 특약사항으로 명시하기

    구두 약속은 효력이 없습니다. “잔금 지급일까지 임대인은 국세 및 지방세 완납증명서를 제출한다.”, “임대인은 임차인의 보증보험 가입에 동의하며, 관련 절차에 협조한다.” 와 같은 내용을 특약에 명시하여 법적 효력을 확보하는 것이 안전합니다.

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판단 근거 및 출처

지방세기본법 [시행 2026. 2. 5.] [법률 제21326호, 2026. 2. 5., 일부개정]주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]