국세·지방세 완납증명서에서 체납을 발견했다면? 대응 방법 총정리

한 줄 답변

임대인의 세금 체납이 발견되면 체납액의 규모와 종류를 파악한 뒤 계약 진행 여부를 신중히 결정해야 합니다. 체납 세금은 보증금보다 변제 순위가 앞설 수 있어, 소액이라도 계약 전 해결을 요청하는 것이 안전합니다.

왜 체납 여부 확인이 중요한가요?

임대인의 세금 체납은 전세 계약에서 가장 위험한 신호 중 하나입니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 체납된 세금(특히 당해세)은 임차인의 보증금보다 먼저 변제될 가능성이 높기 때문입니다. 즉, 집값에서 세금을 먼저 떼고 남은 돈으로 보증금을 돌려주므로, 체납액이 크면 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.

2023년 4월부터 임차인은 임대인의 동의 없이도 미납 국세·지방세를 직접 열람할 수 있게 되었습니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 반드시 국세 지방세 완납증명서 발급을 요청하거나 직접 열람하여 체납 여부를 확인해야 합니다.

체납 발견 시 대응 시나리오

완납증명서나 미납 세금 열람 결과 체납 내역을 발견했다면, 상황에 따라 아래와 같이 대응할 수 있습니다. 가장 중요한 기준은 체납액의 규모입니다.

 국세의 강제징수,경매 절차, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제497조에 따른 환가 또는 같은 법 제492조제1호에 따른 임의매각 등을 통해 국세를 징수할 때 다음의 요건을 모두 충족하는 임대인의 국세는 임대인이보유한 모든 주택에 각각의 가격 비율에 따라 안분하여 징수될 수 있습니다(「전세사기피해자 지원 및 주거안정에관한 특별법」 제23조제1항 참조).

  • 소액 체납 발견 시 (수십 ~ 수백만 원)

    체납액이 소액이라도 그냥 넘어가서는 안 됩니다. 임대인에게 즉시 사실을 알리고, 잔금 지급일 전까지 체납액을 모두 납부하여 완납증명서를 다시 제출해달라고 요청해야 합니다. 이 조건을 특약사항에 명시하는 것이 안전합니다.

  • 고액 체납 발견 시 (수천만 원 이상)

    체납액이 보증금의 상당 부분을 위협할 정도로 크다면, 계약 해지를 우선적으로 고려하는 것이 좋습니다. 이미 지급한 가계약금이나 계약금이 있다면 반환을 요구할 수 있습니다. 계약서에 '임대인의 중대한 권리 하자로 인한 계약 해제 시, 임대인은 계약금의 배액을 상환한다'는 취지의 특약을 넣었다면 손해배상 청구도 가능합니다.

  • 임대인이 납부를 거부하거나 미룰 경우

    체납액 납부를 요청했으나 임대인이 비협조적으로 나온다면, 체납 규모와 관계없이 계약의 신뢰성이 깨진 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우 계약을 진행하는 것은 매우 위험하므로, 계약 해지를 통보하고 법적 절차를 준비하는 것이 바람직합니다.

안전한 계약을 위한 확인 사항

체납 내역은 임대인의 재정 상태를 보여주는 중요한 지표입니다. 체납 문제에 안전하게 대처하기 위해 다음 사항들을 확인하고 실행하는 것을 권장합니다.


법제처
법제처
법률상 전세사기피해를 입은 피해자는 다음과 같이 구분됩니다(「전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조제3호·제4호, 대한변호사협회, 『전세사기피해자 지원 특별법 해설서』 56면 및 57면 참조).
확인 사항 실행 방법
계약 전 '미납 국세' 열람 임대차 계약서 지참 후 세무서 방문하여 직접 열람 신청
완납증명서 진위 확인 국세청 홈택스 '사실증명 발급' 메뉴에서 발급번호로 확인 가능
체납 해결 조건 특약 명시 '잔금 지급일까지 모든 국세 및 지방세 체납액을 상환하고 완납증명서를 제출하며, 위반 시 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다'는 내용 기재
계약 해지 및 계약금 반환 체납 사실을 근거로 내용증명을 발송하여 계약 해지 및 계약금 반환을 공식적으로 요구

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판단 근거 및 출처

📎 전세사기피해자지원특별법해설서.pdf