전세계약 갱신권, 어떻게 사용해야 할까요?

한 줄 답변

전세계약 갱신권은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있는 법적 권리입니다. 임대인은 실거주 등 정당한 사유 없이는 거절할 수 없으며, 보증금도 5% 이내로만 올릴 수 있습니다. 

계약갱신요구권, 언제 사용할 수 있나요?

계약갱신요구권(전세계약 갱신권)은 주택임대차보호법에 따라 임차인의 주거 안정을 위해 보장된 중요한 권리입니다. 모든 임차인이 사용할 수 있지만, 아래 3가지 핵심 조건을 충족해야 합니다.

조건 내용
사용 횟수 1회에 한해 사용 가능
신청 기간 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
임차인 의무 월세 2회 이상 연체 등 귀책사유 없을 것

2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터는 '2개월 전'까지 통보해야 합니다. 계약서상 만료일을 정확히 확인하고 기간을 놓치지 않도록 주의하는 것이 좋습니다.

위 「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문, 제6조제1항 전단 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항).

 또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제3항).

어떻게 신청해야 하나요?

계약갱신요구권은 구두, 문자, 이메일 등 다양한 방법으로 의사를 표시할 수 있습니다. 하지만 분쟁을 예방하기 위해 명확한 증거를 남기는 것이 안전합니다. 가장 확실한 방법은 내용증명 우편을 이용하는 것입니다.


법제처
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  • 1단계: 갱신 의사 결정 및 통보

    계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 계약 갱신 의사를 명확하게 전달합니다. 문자 메시지나 통화 녹음도 증거가 될 수 있습니다.

  • 2단계: 내용증명 발송 (권장)

    임대인이 연락을 피하거나 거절 의사를 밝힐 경우, 우체국을 통해 내용증명을 발송하여 갱신 요구 사실을 공식적으로 기록으로 남깁니다.

  • 3단계: 보증금 등 조건 협의 및 계약서 작성

    임대인과 보증금 증액(5% 이내) 등 변경된 조건을 협의하고, 변경 사항이 있다면 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 특약을 추가합니다. 증액된 보증금에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다.

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판단 근거 및 출처


주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]