전세계약 연장 시 보증금 증액, 어떻게 처리해야 할까요?

2025.01.19

약 4분

한 줄 답변

전세계약연장 시 보증금 증액·감액 등 조건이 바뀌었다면, 반드시 변경된 내용으로 계약서를 다시 작성하고 증액된 보증금에 대해 확정일자를 받아야 합니다. 그래야만 인상된 보증금까지 법적으로 보호받을 수 있습니다.

조건 변경 시나리오별 대응 방법

전세계약 연장은 크게 세 가지 경우로 나뉩니다. 보증금 등 조건 변경이 없는 경우, 보증금이 증액되는 경우, 감액되는 경우입니다. 각 상황에 따라 임차인이 취해야 할 행동이 달라집니다.

상황	필요 행동	핵심 이유
조건 변경 없음 (금액·기간 동일)	기존 계약서 유지 (별도 조치 불필요)	기존 확정일자 효력 유지
보증금 증액	증액분에 대한 별도 계약서 작성 및 확정일자	증액분에 대한 대항력 확보
보증금 감액	감액 계약서 작성 (확정일자 불필요)	추후 분쟁 방지 및 서류 증빙

보증금 증액 시 계약서 작성 및 확정일자 받는 법

가장 중요한 것은 보증금이 올랐을 때입니다. 기존 계약서는 그대로 두고, 증액된 금액만큼만 명시한 새로운 계약서를 작성하는 것이 일반적입니다. 예를 들어 보증금이 2억에서 2억 2천만원으로 올랐다면, '보증금 2천만원을 증액한다'는 내용의 계약서를 작성합니다.

갱신 계약서 필수 기재사항

계약을 갱신할 경우 다음의 사항에 유의해야 합니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기피해 예방-계약 종료 및 갱신 시 유의사항-계약 갱신 시참조].

보증금과 계약 조건이 변경되는 갱신계약을 한 경우 기존 계약서를 수정해 체결하거나 새로운 계약서 작성 후 특약에 기존 계약의 갱신 계약서라는 점과 증액된 보증금 등을 정확히 써둘 것

또한, 증액된 보증금에 대한 확정일자를 새로 발급받을 것

※ 다만, 처음 계약할 때 확정일자를 받았던 보증금은 그대로 순위를 유지해야 이전 보증금의 순위를 확보할 수 있음.

법제처

기존 계약 내용
기존 계약의 임대차 기간, 보증금 등을 명시하여 어떤 계약에 대한 변경인지 특정합니다.
변경된 보증금액
증액된 보증금액(예: 금 이천만원정)과 지급일을 명확히 기재합니다.
변경된 임대차 기간
새로운 계약 기간의 시작일과 종료일을 명시합니다. (예: 2025년 O월 O일부터 2027년 O월 O일까지)
특약사항
'본 계약은 기존 OOO 계약에 대한 보증금 증액 계약이며, 기존 계약의 다른 조건은 그대로 유지된다'는 내용을 특약으로 넣으면 분쟁을 막을 수 있습니다.

증액 계약 후 반드시 할 일

새 계약서에 임대인과 임차인이 모두 서명했다면, 이제 증액된 보증금을 지킬 차례입니다. 기존 계약서와 새로 작성한 증액 계약서, 두 개를 모두 가지고 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 받아야 합니다. 이 절차를 거치지 않으면, 증액된 보증금은 우선변제권을 주장할 수 없습니다.

전세보증보험 연장하기

전세보증보험에 가입했다면 연장 신청도 필수입니다. 보증기관(HUG, HF 등)에 연락하여 변경된 계약 내용을 알리고 보증보험을 갱신해야 합니다. 보증금 증액 시 추가 보증료가 발생할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 되었더라도 보증보험은 자동으로 연장되지 않으니, 임차인이 직접 챙겨야 합니다.