전세 보증금 증액, 5% 상한은 언제 적용될까요?

한 줄 답변

임차인이 '계약갱신청구권'을 사용할 때, 임대인은 기존 보증금의 5% 이내에서만 증액을 요구할 수 있습니다. 하지만 계약갱신청구권을 사용하지 않는 재계약이나 신규 계약 시에는 이 5% 상한이 적용되지 않습니다.

5% 증액 상한, 핵심은 '계약갱신청구권'

갑자기 임대인이 보증금을 크게 올려달라고 하면 당황스럽습니다. 이때 가장 먼저 확인할 것은 내가 '계약갱신청구권'을 사용할 수 있는 상황인지 여부입니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한해 2년의 추가 계약 연장을 요구할 수 있으며, 바로 이때 5% 증액 상한 규칙이 적용됩니다.


<출처: 국토교통부 주택정책과, 보도자료(2020. 07. 30.) 참조>
<출처: 국토교통부 주택정책과, 보도자료(2020. 07. 30.) 참조>
  • 계약갱신청구권 사용 시

    임대인은 기존 보증금의 5%를 초과하여 증액을 요구할 수 없습니다. 임차인의 주거 안정을 위한 핵심적인 권리입니다.

  • 청구권 미사용 재계약 또는 신규 계약 시

    임대인과 임차인이 합의하여 새로운 계약 조건을 정하는 것이므로, 5% 상한 없이 주변 시세에 맞춰 보증금을 정할 수 있습니다.

계약갱신청구권, 언제 사용할 수 있나요?

계약갱신청구권은 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 그 의사를 표시해야 효력이 있습니다. 문자 메시지나 내용증명 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 통보하는 것이 안전합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우도 있습니다

물론 임차인이 계약갱신청구권을 사용하더라도 임대인이 정당한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적인 거절 사유는 다음과 같습니다.

주요 거절 사유 내용
임대인(직계존속·비속 포함) 실거주 임대인이나 그의 부모, 자녀가 실제 거주하려는 경우입니다.
임차인의 의무 위반 임차인이 월세를 2회 이상 연체했거나, 주택을 심하게 파손한 경우 등입니다.
재건축·재개발 건물이 노후하여 재건축이 예정된 경우입니다.

상황별 대응 방법

임대인의 증액 요구에 어떻게 대응해야 할지 막막하다면, 아래의 경우에 따라 행동 계획을 세워볼 수 있습니다.

  • 계약갱신청구권 사용이 가능한 경우

    계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 명확히 전달하세요. 이후 5% 이내에서 보증금 증액을 협의할 수 있습니다.

  • 5% 초과 증액을 요구하며 갱신을 거절한다면

    임대인이 실거주 등 정당한 사유 없이 5%를 초과하는 증액을 요구하며 갱신을 거절하는 것은 위법의 소지가 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회 상담 등을 고려해볼 수 있습니다.

  • 묵시적 갱신이 된 경우

    임대인과 임차인 모두 계약 만료 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않았다면, 기존과 동일한 조건으로 계약이 2년 연장됩니다. 이 경우 보증금 증액은 없습니다.

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판단 근거 및 출처