전세계약 절차 총정리: 계약 후 잔금일까지 체크리스트

2025.06.17

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한 줄 답변

전세계약은 계약서 작성으로 끝나지 않습니다. 잔금 지급과 동시에 전입신고와 확정일자를 받아야 비로소 보증금을 보호할 법적 권리(대항력과 우선변제권)가 생깁니다. 이 모든 절차를 시간 순서대로 정확히 이행하는 것이 중요합니다.

전세계약, 단계별 절차 알아보기

마음에 드는 집을 찾아 전세계약을 체결하셨나요? 이제부터가 보증금을 안전하게 지키기 위한 진짜 시작입니다. 계약서 작성부터 이사 후까지, 임차인이 놓치지 말아야 할 핵심 절차를 4단계로 나누어 설명합니다.

단계	주요 활동	핵심 목표
1. 계약 체결	계약서 작성 및 계약금(보증금의 5~10%) 지급	계약 내용 확정 및 계약 효력 발생
2. 잔금 준비	전세대출 신청 및 실행 준비	잔금일 차질 없는 보증금 지급 준비
3. 잔금 및 이사	잔금 지급, 이사, 전입신고 및 확정일자 받기	대항력 및 우선변제권 확보
4. 계약 유지	전세보증보험 가입, 계약 갱신 또는 종료	보증금 보호 강화 및 계약 관리

1단계: 계약 체결 시 확인사항

계약서에 도장을 찍는 단계입니다. 계약금(통상 보증금의 5~10%)을 임대인에게 지급하면 계약이 성립됩니다. 이 단계에서는 계약서의 모든 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 위험을 줄일 수 있는 특약사항을 명시하는 것이 중요합니다. 계약 전반의 전세계약 주의사항을 먼저 확인하는 것을 권장합니다.

깡통전세의 피해사례로 주로 무자본·갭투자에 해당하는 유형이 조사되고 있으며, 주요 사례는 다음과 같습니다[국토교통부 보도자료(2022.12.20.), “주거안정 위협하는 전세사기 의심거래 106건 수사의뢰”, 2면 참조].

임대업자들이 각자 자기 자본 없이 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식으로 서울 소재 빌라를 다수 매입한 뒤 보증금 반환이 어렵게 되자, 모든 빌라를 서류상으로만 존재하는 법인에 매도한 뒤 잠적한 사례

ㄷ 빌라를 신축한 건축주가 브로커와 공모해 보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 빌라 건물을 통째로 매수하게 한 뒤, 임차인을 유인해 높은 보증금으로 전세계약을 체결하게 하고 임대차 계약 종료 후 보증금 반환을 곤란하게 한 사례

계약 당사자 신원 확인

등기부등본상 소유자와 계약하러 온 임대인의 신분증을 대조하여 실제 소유주가 맞는지 확인합니다. 대리인과 계약 시에는 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아야 합니다.
계약서 내용 및 특약 확인
보증금 액수, 잔금일, 계약기간 등 기본 정보가 정확한지 확인합니다. 잔금일에 등기부등본상 근저당 등 권리침해를 말소하는 조건이라면, '잔금 지급과 동시에 말소한다'는 특약을 명시해야 합니다.
계약금 지급 및 영수증 수령
계약금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 이체해야 합니다. 이체 후에는 임대인에게 영수증을 요청하여 받아두는 것이 안전합니다.

2~4단계: 잔금부터 계약 유지까지

계약 체결 후에는 정해진 일정에 맞춰 잔금을 치르고, 보증금을 보호하기 위한 법적 절차를 신속하게 이행해야 합니다.

임대인이 임차인의 대항력 발생시점을 악용하여 피해를 입히는 다음과 같은 사례가 조사되고 있습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기 피해 예방-전세사기 유형별 사례 및 대처방안-계약한 직후-월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사 참조].

임차인이 전세계약을 한 후 전입신고와 동시에 확정일자를 받았으나, 그 효력이 발생하기 전 임대인이 자산이 거의 없다시피 한 사람에게 소유권을 넘기고 그 사람이 주택담보대출을 받아 집이 경매로 넘어간 사례

2단계: 잔금 준비 (전세대출)

보증금 잔금을 대출로 마련할 경우, 계약 직후 바로 은행에 대출을 신청해야 합니다. 은행은 심사 과정에서 확정일자가 찍힌 계약서 원본 등을 요구할 수 있으므로 미리 준비해야 합니다. 대출 실행은 보통 잔금일에 임대인 계좌로 바로 입금되는 방식으로 이루어집니다.

3단계: 잔금 지급 및 이사 당일 (가장 중요!)

잔금일은 전세계약 절차 중 가장 중요한 날입니다. 순서에 맞춰 빠짐없이 진행해야 합니다.

잔금 지급 전 등기부등본 재확인: 계약일과 잔금일 사이에 새로운 근저당이나 가압류가 생겼을 수 있습니다. 잔금을 보내기 직전, 등기부등본을 다시 한번 발급받아 깨끗한 상태인지 최종 확인합니다.
잔금 지급 및 이사: 등기부등본에 이상이 없으면 임대인에게 잔금을 지급하고 이사를 진행합니다.
전입신고 및 확정일자 받기: 이사 당일, 즉시 새로운 주소지의 관할 주민센터를 방문하거나 온라인(정부24)으로 전입신고를 하고, 전세계약서 원본에 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지를 마쳐야 다음 날 0시부터 대항력과 우선변제권이 발생하여 임차보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.

4단계: 계약 유지 및 보증금 보호 강화

대항력과 우선변제권을 확보했더라도, 더 확실한 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환보증 가입
HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 등 보증기관의 상품에 가입하면, 계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급해줍니다. 가장 강력한 보증금 보호 수단입니다.
계약 갱신 또는 종료
계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 갱신 또는 종료 의사를 협의해야 합니다. 계약갱신청구권을 사용하거나, 보증금을 돌려받고 이사할 준비를 합니다. 보증금을 돌려받지 못할 경우의 법적 절차는 임차보증금 반환 절차 총정리 글에서 확인할 수 있습니다.