아파트 전세대출 조건, 어떤 집을 골라야 할까요?

한 줄 답변

아파트 전세대출은 임차인이 아닌, 입주할 아파트의 상태 때문에 거절될 수 있습니다. 은행은 등기부상 권리침해, 위반건축물 등재, 불분명한 시세 등 보증금 회수에 문제가 될 만한 집에 대출을 내주지 않기 때문입니다.

은행이 대출을 거절하는 아파트 조건

마음에 드는 아파트를 찾았는데 은행에서 대출이 안 된다는 통보를 받으면 당황스럽습니다. 개인의 신용도나 소득에 문제가 없는데도 대출이 거절되는 이유는 대부분 집 자체에 문제가 있기 때문입니다. 은행이 대출 심사 시 가장 먼저 확인하는 대표적인 부적격 사유 3가지는 다음과 같습니다.

  • 등기부등본에 압류, 가압류, 가등기 등 권리침해

    집주인의 채무 문제로 집이 경매에 넘어갈 위험이 있는 상태입니다. 은행은 이런 집에 대출을 실행하지 않습니다.

  • 주택 시세를 확인한 후 등기부등본을 열람하여 주택의 실소유주 등 계약 관련 정보를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)를통해 확인할 수 있습니다.


  • 건축물대장에 ‘위반건축물’ 등재

    불법 증축이나 용도 변경으로 위반건축물로 등재되면 대부분의 전세대출과 전세보증보험 가입이 거절됩니다.

  •  정부24(https://www.gov.kr/)-메인 자주찾는 서비스-건축물대장 등본(초본) 발급

     

      국토교통부 건축행정시스템 세움터 사이트(https://www.eais.go.kr/)-민원서비스-발급서비스-건축물대장발급

  • 보증금이 시세 대비 너무 높은 ‘깡통전세’ 위험

    선순위 근저당과 내 보증금 합계가 집값을 위협할 정도로 높으면 은행은 보증금 회수 위험이 크다고 판단해 대출을 거절합니다.

  •  국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr/)

     : 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지 등

     

      국토교통부 부동산 공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr/)

     : 공동주택, 표준단독주택, 개별단독주택 공시가격 등

     

      한국부동산원 부동산테크(https://rtech.or.kr/)

     : 아파트(50세대 미만 아파트), 연립다세대 등

     

      홈택스를 통한 오피스텔 기준가격 조회[국세청 홈택스 홈페이지(https://www.hometax.go.kr/)-상담·불복·고충·제보·기타-기준시가 조회-기준시가 안내 참조]


※ 매매시세, 등기변동 사항 등 전세계약에 필요한 사항에 관한 자세한 정보는 주택도시보증공사(HUG)에서 제공하는 안심전세 APP을 통해서도 빠르게 확인할 수있습니다[국토교통부 보도자료(2023.2.2.), “「안심전세 APP」으로 전세사기 사전예방”

, 2쪽부터 6쪽까지 참조].

대출 가능한 아파트, 어떻게 찾나요?

결국 대출 가능한 아파트를 찾는 것은, 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 집을 찾는 것과 같습니다. 계약 전 아래 3가지 서류를 통해 위험 신호를 미리 확인하는 것이 중요합니다.

확인 서류 주요 확인 사항 위험 신호
등기부등본 압류, 가압류, 가등기, 신탁등기 여부 을구의 근저당 외 다른 권리침해 등기
건축물대장 '위반건축물' 표시 여부, 주거용도 변동사항 란에 노란색 '위반건축물' 표기
시세 및 등기부등본 선순위채권 + 내 보증금 vs 시세 보증금 합계가 시세의 80% 초과

이런 위험 신호들은 전세사기 예방을 위해서도 반드시 확인해야 할 필수 점검 항목입니다. 특히 다양한 전세대출조건을 비교하기 전에, 내가 들어가려는 집 자체가 안전한지부터 확인해야 합니다.

안전한 집인지 미리 확인하는 방법

등기부등본, 건축물대장, 시세 등 복잡한 서류를 일일이 확인하기 어렵다면 안심등기 서비스를 이용해볼 수 있습니다. 주소와 보증금 등 간단한 정보만 입력하면, 대출 거절 사유가 될 수 있는 위험 신호를 한 번에 분석해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다.

  • 등기·건축물 위험 자동 분석

    가압류, 위반건축물 등 전세대출의 대표적인 거절 사유를 자동으로 확인하고 위험도를 알려줍니다.

  • 시세 대비 보증금 안전성 평가

    KB시세, 공시가격 등 공신력 있는 데이터를 기반으로 내 보증금이 안전한 수준인지 평가합니다.

  • 임대인 관련 위험 신호 확인

    집주인의 세금 체납 여부, 신용 위험 신호 등을 확인하여 계약의 안정성을 높입니다. (임대인 동의 필요)

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판단 근거 및 출처