전세권 설정 절차, A부터 Z까지 총정리

2026.05.26

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한 줄 답변

전세권 설정은 임대인(집주인)의 동의를 얻어 등기부등본에 세입자의 권리를 기록하는 절차로, 전입신고나 사업자 등록이 어려운 법인 계약 등 특정 상황에서 보증금을 지키는 강력한 법적 수단이 될 수 있습니다.

대부분의 주거용 임대차 계약은 전입신고와 확정일자만으로도 충분한 보호를 받습니다. 하지만 다음과 같은 특별한 상황에서는 전세권 설정이 보증금 보호를 위한 효과적인 선택지가 될 수 있습니다.

"전세권 설정등기"란 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기를 말합니다(대법원인터넷등기소, 고객센터-지원안내-등기신청양식-전세권설정등기신청).

법인 명의로 계약하는 경우
법인은 직원 기숙사 등의 목적으로 집을 빌릴 때 주민등록(전입신고)을 할 수 없어 대항력과 우선변제권을 확보하기 어렵습니다. 이때 전세권 설정은 필수적인 안전장치입니다.
전입신고를 할 수 없거나 늦춰야 하는 경우
기존 주택의 대출 문제나 개인 사정으로 계약하는 집에 바로 전입신고를 하기 어렵다면, 그 공백 기간 동안 보증금을 보호하기 위해 전세권 설정을 고려할 수 있습니다.
임대인의 협조를 얻어 더 강력한 보호를 원할 때
전세권은 보증금을 돌려받지 못했을 때 법원 판결 없이도 곧바로 경매를 신청할 수 있는 막강한 권한을 가집니다. 임대인이 동의한다면 확정일자와 더불어 이중의 안전장치를 마련할 수 있습니다.

전세권 설정은 임대인과 임차인이 함께 신청하는 '공동신청'이 원칙입니다. 등기소에 직접 방문하거나 인터넷 등기소를 통해 신청할 수 있습니다.

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

다만, 대리인이 변호사[법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함]나 법무사[법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함]인 경우에는 「부동산등기규칙」 제58조제1항에 따른 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

1. 등기소 방문 신청

임대인과 임차인이 함께 신분증과 도장을 가지고 관할 등기소에 방문하여 신청하는 가장 전통적인 방법입니다.

구분	필요 서류
임차인 (등기권리자)	신분증, 도장, 주민등록등본, 전세계약서 원본
임대인 (등기의무자)	신분증, 인감도장, 인감증명서, 등기권리증(집문서), 주민등록초본(주소 변동 이력 포함)
공통	전세권설정 등기신청서, 등록면허세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 위임장(대리인 신청 시)

인터넷등기소 사이트에서 '전자표준양식(e-form)'으로 신청서를 미리 작성한 후, 출력물과 서류를 가지고 등기소에 방문하는 방식입니다. 방문 신청보다 수수료가 저렴하고 서류 작성 시간을 줄일 수 있습니다.

대한민국 법원 인터넷등기소 접속
공인인증서로 로그인 후, '등기신청' 메뉴에서 '전자표준양식(e-form)'을 선택합니다.
신청서 작성 및 저장
부동산 정보, 등기 원인, 등기할 사항(전세금, 범위, 존속기간) 등을 화면 안내에 따라 입력하고 저장합니다.
세금 납부 및 등기소 방문
위택스(WETAX)나 은행을 통해 등록면허세와 지방교육세를 납부하고, 작성한 신청서와 모든 구비 서류를 가지고 관할 등기소에 제출합니다.