등기부등본 보는 법 — 표제부, 갑구, 을구 한 장 정리

한 줄 답변

등기부등본의 세 가지 구성 요소

등기부등본은 부동산의 주민등록증과 같습니다. 집의 주소, 면적, 소유자, 빚 현황 등 모든 권리관계가 기록되어 있죠. 복잡해 보이지만 '표제부', '갑구', '을구' 세 부분으로 나누어 보면 생각보다 간단합니다.

 임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이나, 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).

 주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.

 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.

이 세 가지를 순서대로 확인하는 것만으로도 전월세 계약의 기본적인 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

1단계: 표제부 — 내가 계약할 집이 맞는지 확인

표제부는 부동산의 '기본 스펙'을 보여줍니다. 가장 먼저 '소재지번'과 '건물명칭'을 보고, 내가 계약하려는 집의 주소와 일치하는지 확인해야 합니다. 건축물대장과 주소가 다르거나, 주거용이 아닌 근린생활시설 등으로 되어 있다면 주의가 필요합니다.

2단계: 갑구 — 진짜 집주인 확인

갑구에는 소유권의 변동 내역이 시간 순서대로 기록됩니다. 여기서 가장 중요한 것은 현재 소유자가 누구인지 확인하는 것입니다. 맨 마지막에 이름이 적힌 사람이 현재 집주인입니다.

나와 계약을 맺는 사람(임대인)과 등기부등본 갑구의 현재 소유자가 동일 인물인지 신분증으로 반드시 확인해야 합니다. 이름이 다르다면 대리 계약일 수 있으므로, 위임장과 인감증명서 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

3단계: 을구 — 집에 빚이 있는지 확인

을구에는 집을 담보로 한 빚, 즉 '소유권 이외의 권리'가 표시됩니다. 가장 흔한 것이 은행 대출인 '근저당권설정'입니다. 근저당권이 설정되어 있다면, 만약 집이 경매에 넘어갈 경우 은행이 내 보증금보다 먼저 돈을 받아 갈 수 있습니다.

을구가 아예 없다면 가장 좋습니다. 이는 집에 설정된 빚이 하나도 없다는 의미이기 때문입니다.

판단 근거 및 출처

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「민법」「주택임대차보호법」「공인중개사법」