연장계약 후 집에 가압류가 생겨 대출 연장이 막혔는데, 제가 계약금을 포기해야 하나요?

질문 연장계약 후 집에 가압류가 생겨 대출 연장이 막혔는데, 제가 계약금을 포기해야 하나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 만기가 다가와서 집주인과 연장계약을 하기로 하고 계약서도 새로 썼습니다. 그런데 전세대출 연장을 신청하려고 은행에 갔더니, 그 사이에 집에 가압류가 설정되었다면서 대출 연장이 어렵다는 답변을 받았습니다. 정말 갑작스럽고 당황스럽습니다.

부동산에서는 계약서에 '임차인의 사정으로 계약을 해지할 경우 계약금을 포기한다'는 조항이 있으니 제가 계약금을 날리는 거라고 하네요. 하지만 제가 마음이 바뀌어서 계약을 안 하겠다는 것도 아니고, 등기부등본에 생긴 부동산 가압류 때문에 대출이 막힌 건데 이것도 제 책임인가요?

이런 경우에도 제가 전세보증금의 일부인 계약금을 포기하고 나와야 하는 건지, 아니면 집주인에게 책임을 묻고 계약을 취소할 방법은 없는지 궁금합니다. 제 보증금 회수가능성도 걱정되고, 어떻게 대처해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.06.08

답변 임대인의 귀책사유로 대출 연장이 막힌 것이므로, 계약금을 포기할 의무가 있다고 보기 어렵습니다.

결론부터 말씀드리면, 임차인이 일방적으로 계약을 파기한 것이 아니라 임대인 소유 주택의 권리관계 문제(가압류)로 인해 계약의 중요한 전제 조건이었던 전세대출 연장이 불가능해진 상황이므로, 임차인이 계약금을 포기해야 한다고 단정하기 어렵습니다. 오히려 임대인의 채무불이행을 근거로 계약을 해제하고, 경우에 따라서는 손해배상을 청구할 수도 있는 상황으로 보입니다.

계약서의 해약금 조항(계약금 포기 또는 배액 상환)은 통상 특별한 귀책사유 없이 당사자 중 일방이 계약 이행을 원치 않을 때 적용됩니다. 하지만 이 사안은 임대인이 주택을 온전한 상태로 사용·수익하게 할 의무를 다하지 못해 발생한 문제입니다. 즉, 임대인의 가압류등기 방치로 인해 임차인의 대출 연장이 막혔다면 이는 임대인의 귀책사유에 해당할 가능성이 높습니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 말소 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

현 시점에서 반드시 해야 할 일

  • 증거 자료 확보

    은행의 대출 연장 거절 사유가 가압류 때문임을 명확히 알 수 있는 서류나 담당자의 확인 내용을 확보해야 합니다. 또한 가압류가 기재된 최신 등기부등본, 임대인 및 중개사와 나눈 문자·통화 녹음 등 모든 자료를 보관해야 합니다.

  • 계약 해제 및 보증금 반환 통보

    임대인에게 '가압류로 인한 대출 실행 불가'가 계약 해제 사유임을 명시하고, 계약금 및 기존 보증금 전액의 반환을 요구하는 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다. 이는 추후 법적 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.

  • 임차권등기명령 준비

    만약 계약 만기일에 보증금을 돌려받지 못하면, 이사 가기 전에 반드시 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이를 통해 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 이사할 수 있습니다.

  • 법적 절차 검토

    보증금 반환이 계속 지연될 경우, 보증금 반환 청구 소송 및 가압류 등 강제집행을 위한 법적 절차를 준비해야 합니다.

관련 법리 및 판단 기준

민법 제546조(이행불능과 해제)는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자가 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 판례 또한 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 보고 있습니다(대법원 2010다96964 판결 등). 주택에 설정된 가압류로 인해 임차인이 전세대출을 받아 잔금을 지급하기로 한 계약의 주된 목적을 달성할 수 없게 되었다면, 이는 임대인의 의무 위반으로 인한 이행불능으로 볼 수 있습니다.

따라서 임대인이 연장계약 시점까지 가압류를 해결하지 못해 대출이 막힌 것은 임차인의 잘못이 아닌 임대인의 귀책사유에 해당할 가능성이 매우 높습니다. 계약 진행 가능 여부를 판단하기 위해서는 계약 전 등기부등본, 건축물대장 등 서류를 통해 권리관계를 면밀히 확인하는 과정이 필수적입니다. 안심등기는 이러한 과정을 통해 계약의 위험 신호를 미리 알려주고, 상태 변화를 감지하여 안전한 계약을 돕습니다.

자주 묻는 질문

임대인이 가압류 사실을 몰랐다고 주장하면 어떻게 되나요?

임대인이 실제로 몰랐다 하더라도, 자신의 소유물에 대한 권리관계를 안전하게 유지해야 할 책임은 기본적으로 임대인에게 있습니다. 따라서 임대인의 과실이 인정될 가능성이 높으며, 이로 인해 계약 목적 달성이 불가능해졌다면 임차인은 계약 해제를 주장할 수 있습니다.

내용증명은 어떻게 보내고 어떤 내용이 들어가야 하나요?

내용증명은 우체국을 통해 발송하며, 정해진 양식은 없습니다. 육하원칙에 따라 계약 사실, 가압류로 인한 대출 불가 상황, 이로 인한 계약 해제 의사, 지정된 날짜까지 보증금 전액을 반환해달라는 요구 등을 명확히 기재하여 발송하면 됩니다.

만기일에 보증금을 못 받으면 바로 소송해야 하나요?

소송은 최후의 수단입니다. 먼저 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 확보하는 것이 급선무입니다. 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 지급명령 신청이나 보증금 반환 청구 소송 등 법적 절차를 진행할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.