전세계약 명의자는 저인데,
같이 살던 동거인이 나가지 않으면 보증금 반환이 막히나요?

질문 전세계약 명의자는 저인데, 같이 살던 동거인이 나가지 않으면 보증금 반환이 막히나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세계약 만기를 앞두고 있는데 정말 골치 아픈 일이 생겼습니다. 이 집은 제 명의로 전세계약을 체결했고, 전세대출도 제가 받았습니다. 그런데 그동안 같이 살던 동거인이 헤어진 뒤에도 집에서 나가지 않겠다고 버티고 있습니다. 보증금 일부를 본인이 냈으니 임대인에게 직접 받아야겠다면서 막무가내입니다.

저는 계약 만기에 맞춰 이사 갈 집도 알아봐야 하는데, 동거인이 집을 비워주지 않으면 임대인이 보증금을 안 돌려줄까 봐 너무 불안합니다. 임대인에게는 제때 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 거 아닌가요? 계약서상 임차인은 저인데, 동거인 때문에 제 전세보증금을 날리게 될 수도 있나요?

이런 경우 법적으로 어떻게 문제를 풀어야 할지, 제 보증금을 안전하게 돌려받으려면 지금부터 무엇을 준비해야 하는지 막막합니다. 동거인에게는 어떻게 대응하고, 임대인에게는 어떻게 이야기해야 하나요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.06.05

답변 보증금 반환 청구권은 계약 명의자에게 있으나, 동거인의 퇴거 거부는 보증금 반환 지연 사유가 될 수 있습니다.

사안이 매우 복잡하게 느껴지시겠지만, 법률관계를 ‘임대인과 질문자(임차인)’ 사이의 문제와 ‘질문자와 전 동거인’ 사이의 문제로 나누어 생각하면 명확해집니다. 전세계약서상 임차인이 질문자이고 전세대출도 질문자 명의이므로, 계약 만기 시 임대인에게 전세보증금 전액의 반환을 요구할 수 있는 권리는 원칙적으로 질문자에게만 있습니다.

전 동거인이 보증금의 일부를 부담했다 하더라도, 이는 임대인에게 직접 청구할 성질의 돈이 아닙니다. 두 사람 사이의 내부적인 금전 관계로, 임대차계약과는 별개로 정산해야 할 채무에 해당합니다. 따라서 임대인은 동거인의 요구와 상관없이 계약 당사자인 질문자에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

다만 가장 큰 문제는 ‘주택의 인도’입니다. 임차인의 보증금 반환 요구와 임대인의 주택 인도 요구는 법적으로 ‘동시이행 관계’에 있습니다. 즉, 임차인이 집을 완전히 비워주지 않으면 임대인 역시 보증금 반환을 거절할 수 있는 항변권을 가집니다. 현재 동거인이 퇴거를 거부하고 있으므로, 질문자님은 임대인에게 주택을 온전히 인도하지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 이것이 임대인이 보증금 반환을 미룰 수 있는 가장 큰 이유가 됩니다.

현시점에서 반드시 해야 할 일

  • 임대인에게 계약 만기 통보하기

    계약 만기 6개월에서 2개월 전까지 임대인에게 계약을 갱신할 의사가 없음을 문자나 내용증명 등 증거가 남는 방식으로 명확히 통보해야 합니다.

  • 전 동거인에게 퇴거 및 정산 계획 통보하기

    전 동거인에게도 내용증명 등을 통해 정해진 날짜까지 퇴거할 것을 요구하고, 보증금을 반환받는 즉시 실제 부담액을 기준으로 정산해주겠다는 의사를 명확히 전달하여 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.

  • 손해배상 가능성 고지하기

    동거인의 퇴거 거부로 인해 보증금 반환이 지연될 경우, 그로 인해 발생하는 전세대출 이자, 연체된 관리비, 새로운 집 계약의 위약금 등 모든 금전적 손해에 대해 동거인에게 구상권을 청구할 수 있음을 고지해야 합니다.

  • 법적 조치 준비하기

    대화로 해결되지 않을 경우, 동거인을 상대로 한 점유이전금지가처분 신청 및 건물 인도 청구 소송(명도소송)을 준비해야 합니다. 이는 시간이 걸리는 절차이므로 변호사 상담을 통해 미리 진행하는 것을 권합니다.

관련 법리 및 대응 방안

민법 제536조(동시이행의 항변권)에 따라 임대차계약 종료 시 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 동거인이 점유를 계속하는 한 임차인의 인도 의무가 이행되지 않은 것으로 보아, 임대인은 보증금 반환을 거부할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

동거인이 보증금 일부를 냈다고 주장하는데, 임대인에게 직접 달라고 할 수 있나요?

아니요, 불가능합니다. 임대차계약의 당사자는 질문자이므로 임대인은 계약서에 명시된 임차인인 질문자에게만 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 동거인의 지분은 두 사람 간에 해결해야 할 민사 채권 문제입니다.

동거인 때문에 보증금 반환이 늦어져 대출 이자가 계속 나가면 어떻게 하죠?

동거인의 불법적인 점유로 인해 발생한 모든 금전적 손해(대출 이자, 관리비, 새집 계약 위약금 등)는 동거인에게 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 관련 증빙 자료를 잘 모아두어야 합니다.

내용증명은 꼭 보내야 하나요? 어떤 효력이 있나요?

내용증명 자체에는 법적 강제력이 없지만, 나의 요구사항을 상대방에게 명확히 전달했다는 공식적인 증거가 됩니다. 이는 향후 소송으로 진행될 경우 매우 중요한 증거 자료로 활용될 수 있으므로 발송하는 것이 유리합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
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  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.