만기 전 집주인이 보증금 못 준다고 통보했는데,
계약 조기 해지하고 보증금 받을 수 있나요?

질문 만기 전 집주인이 보증금 못 준다고 통보했는데, 계약 조기 해지하고 보증금 받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 계약 만기가 아직 몇 달 남았는데, 며칠 전 집주인에게서 연락이 왔습니다. 만기 때 보증금을 돌려주기 어려울 것 같다는 내용이었습니다. 너무 황당하고 불안해서 등기부등본을 다시 떼어보니, 저희 집을 포함해 건물 전체에 은행 공동담보가 잡혀있고, 심지어 다른 집에는 가압류나 경매가 진행 중인 곳도 있었습니다.

부동산에서는 만기까지 기다려야 한다고만 하는데, 임대인이 저렇게 대놓고 돈을 못 준다고 하고 건물 상태도 이런데 마냥 기다리는 게 맞는지 모르겠습니다. 지금이라도 전세계약을 해지하고 보증금을 돌려달라고 요구할 수는 없나요?

만약 소송까지 가게 되면 보증금 손실 위험은 없는지, 지금 제가 제 보증금을 지키기 위해 무엇부터 해야 할지 막막합니다. 보증금 회수가능성을 높이기 위해 어떤 조치를 취해야 할까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.06.02

답변 임대인의 명백한 이행거절 의사표시를 근거로, 만기 전이라도 계약 해지 및 보증금 반환 청구가 가능합니다.

원칙적으로 임대인의 보증금 반환 의무는 임대차 계약이 종료되는 시점에 발생합니다. 하지만 예외적으로 임대인이 계약 기간 중에도 '보증금을 반환할 수 없다'고 명확히 의사를 표시하고, 객관적으로도 그럴 만한 사정이 입증된다면 이는 ‘이행거절’에 해당하여 만기 전이라도 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

상담 내용처럼 임대인이 직접 반환 불가 통보를 한 점, 건물에 은행 공동담보가 설정되어 있고 채무 불이행 정황이 있는 점, 다른 세대에 이미 가압류나 경매가 진행 중인 점 등은 임대인의 이행거절을 뒷받침하는 중요한 근거가 될 수 있습니다. 이러한 위험 신호는 보증금 회수가능성에 직접적인 영향을 미치므로, 지금부터라도 법적 절차를 준비하는 것이 안전합니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 말소 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

보증금 회수를 위해 지금 바로 해야 할 일

  • 내용증명 발송하기

    임대인의 반환불가 통보(이행거절)를 근거로 임대차 계약을 해지한다는 의사와 보증금 반환을 요구하는 내용의 내용증명을 임대인에게 발송해야 합니다. 이는 향후 소송에서 중요한 증거 자료가 됩니다.

  • 대항력 및 우선변제권 유지하기

    보증금을 완전히 돌려받기 전까지는 전입신고와 실제 거주(점유) 상태를 반드시 유지해야 합니다. 섣불리 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃어 보증금 회수 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다.

  • 임차권등기명령 신청하기

    만기 후에도 보증금을 받지 못했거나, 만기 전이라도 이사가 불가피한 상황이라면 법원에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 등기부등본에 임차권이 기재된 것을 확인한 후에 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

  • 경매 절차 확인 및 대응하기

    건물에 경매가 진행된다면 법원에서 발송하는 서류를 잘 확인하고, 배당요구 종기일 안에 반드시 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 필요한 경우 임대인의 다른 재산에 대한 가압류 등 추가적인 법적 조치도 검토할 수 있습니다.

관련 법리: 민법 제544조 (이행지체와 해제)

대법원 판례(2005다53705 등)는 채무자가 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우(이행거절), 채권자는 이행기 전이라도 이행의 최고 없이 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다고 보고 있습니다. 임대인이 명시적으로 보증금 반환이 어렵다고 통보한 것은 이러한 이행거절의사 표시에 해당할 수 있습니다.

따라서 임대인의 구두 통보, 등기부등본상 권리침해 내역, 주변 세대의 경매 진행 상황 등을 종합적인 증거로 확보하여 계약 해지를 통보하고, 이후 보증금반환청구소송 등 법적 절차를 진행하는 것이 가능합니다. 안심등기는 단순히 한 번 결과를 보여주는 데서 끝나지 않고, 해당 계약의 상태를 관리합니다. 발급 시점의 판단 결과는 위변조가 어려운 형태로 기록되며, 이후 등기부등본 상태 변화가 감지되어 알림이 오면, 변경된 내용을 기준으로 다시 판단할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

내용증명은 꼭 변호사를 통해 보내야 하나요?

아닙니다. 정해진 양식 없이 임대인과 임차인의 정보, 계약 내용, 계약 해지 사유와 보증금 반환 요구 등을 육하원칙에 따라 작성하여 우체국을 통해 발송할 수 있습니다. 다만 법적 효력을 명확히 하기 위해 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.

임차권등기명령을 신청하면 바로 이사해도 되나요?

절대 안 됩니다. 임차권등기명령을 신청한 후, 법원의 결정이 내려지고 등기부등본에 임차권 등기가 실제로 기재된 것을 직접 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 기재되기 전에 이사하면 대항력을 잃게 됩니다.

만기 전 계약 해지 시, 제가 위약금을 내야 하나요?

아닙니다. 이 경우는 임차인의 사정으로 인한 해지가 아니라, 임대인의 채무불이행(이행거절)을 원인으로 한 법정해제권 행사입니다. 따라서 임차인에게는 위약금 지급 의무가 없으며, 오히려 보증금 반환 지연에 따른 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.