임차인이 잔금일에 입주를 포기했는데,
계약금을 돌려줘야 하나요?

질문 임차인이 잔금일에 입주를 포기했는데, 계약금을 돌려줘야 하나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세계약을 맺고 잔금일만 기다리고 있었는데, 당일 아침에 임차인에게서 갑자기 입주를 못 하겠다는 연락을 받았습니다. 황당했지만 일단 알겠다고 하고, 계약서에 따라 계약금은 돌려줄 수 없다고 생각했습니다.

그런데 몇 시간 뒤에 모르는 돈이 입금되어 확인해보니, 임차인 측 부동산 중개사가 잔금 전액을 제게 보낸 것이었습니다. 중개사는 임차인이 변심했지만 계약은 유효하게 이행된 것이니, 이제 집을 비워주고 새 임차인을 구하는 데 협조하라고 합니다. 임차인은 연락도 잘 안 되고요.

저는 임차인이 계약을 파기했으니 계약금을 받고 새 임차인을 구하면 된다고 생각했는데, 잔금이 들어와 버리니 상황이 너무 복잡해졌습니다. 이 경우 계약이 해제된 건가요, 아니면 유지되는 건가요? 제가 받은 계약금은 어떻게 처리해야 하며, 중개수수료도 줘야 하는지 궁금합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.06.01

답변 중개사의 잔금 대납이 '제3자 변제'로 인정되면 계약이 이행된 것으로 볼 수 있어, 계약금 몰취가 어려울 수 있습니다.

매우 혼란스러운 상황에 처하셨을 것 같습니다. 이 문제의 핵심은 임차인의 입주 포기 의사표시와 중개사의 잔금 대납이라는 두 가지 사건 중, 법적으로 어떤 행위의 효력을 우선으로 인정할 것인지에 달려 있습니다. 단순히 임차인이 입주를 포기했다고 해서 자동으로 계약이 해제되고 계약금을 몰취할 수 있는 것은 아닙니다.

먼저 임차인이 명확하게 계약을 이행하지 않겠다는 의사를 표시(이행거절)하고, 임대인께서 이를 근거로 계약 해제를 통지했다면 계약은 적법하게 해제되고 계약금을 위약금으로 삼을 수 있습니다. 하지만 임대인께서 명시적인 계약 해제 절차를 밟기 전에 임차인의 채무(잔금 지급)를 중개사가 대신 이행(제3자 변제)했고 임대인께서 그 돈을 받으셨다면, 법적으로는 계약이 유효하게 이행된 것으로 해석될 여지가 매우 큽니다. 이 경우 임대인은 계약금을 몰취할 수 없고, 오히려 임차인에게 주택을 인도해야 할 의무를 지게 됩니다.

현시점에서 확인하고 대응할 사항

  • 임차인의 계약 포기 의사가 담긴 문자, 통화 녹음 등 명확한 증거를 확보해야 합니다.

    ‘입주를 못 하겠다’는 의사표시가 일시적인 감정 표현인지, 명백한 계약 파기 통보인지가 중요합니다.

  • 중개사에게 받은 돈의 성격에 대해 명확히 해야 합니다.

    단순히 잔금으로 받은 것인지, 아니면 다른 명목(손해배상금의 일부 등)으로 받은 것인지에 따라 법적 해석이 달라질 수 있습니다. 즉시 이의를 제기하지 않았다면 잔금으로 인정한 것으로 보일 수 있습니다.

  • 내용증명을 통해 임대인의 입장을 공식적으로 전달하는 것을 고려해야 합니다.

    임차인의 이행거절을 사유로 계약을 해제한다는 통지를 보내거나, 반대로 계약 이행을 최고(독촉)하는 등 법적 조치를 위한 근거를 남기는 것이 중요합니다.

  • 중개수수료 지급 여부는 계약의 정상적인 성사에 기여했는지를 따져봐야 합니다.

    중개사가 임차인의 입주 포기 사실을 제때 알리지 않았거나, 임대인의 의사에 반하여 잔금을 대납해 분쟁을 키웠다면 수수료 감액이나 지급 거절을 주장해볼 수 있습니다.

관련 법리 및 판단 기준

민법 제469조(제3자의 변제)는 채무의 변제는 제3자도 할 수 있다고 규정하고 있어, 특별한 사정이 없는 한 중개사의 잔금 대납은 유효한 변제로 인정될 가능성이 높습니다. 또한, 대법원 판례는 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시한 경우, 상대방은 이행을 최고하지 않고도 즉시 계약을 해제할 수 있다고 봅니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2004다53173 판결).

따라서 임차인의 '이행거절' 의사표시 시점과 임대인의 '계약 해제' 통지 시점이 중개사의 '제3자 변제' 시점보다 앞섰다는 점을 입증하는 것이 관건입니다. 이처럼 계약 이행 과정에서 발생하는 분쟁은 각 단계별 사실관계를 증명하는 것이 매우 중요합니다. 안심등기는 계약 단계별 이행 상태, 잔금 지급, 입주 포기, 보증금 반환 등 주요 계약 이벤트를 기록으로 남겨, 향후 발생할 수 있는 분쟁에서 중요한 증거 자료로 활용할 수 있도록 돕습니다.

자주 묻는 질문

제가 받은 잔금을 임차인이나 중개사에게 돌려주고 계약을 없던 일로 할 수는 없나요?

임대인께서 일방적으로 받은 돈을 돌려준다고 해서 계약 이행의 효력이 사라지지는 않습니다. 상대방이 동의하지 않는 한, 이미 유효하게 변제된 잔금을 반환하고 계약을 해제하기는 어렵습니다. 반드시 상호 합의 또는 법적 절차를 거쳐야 합니다.

내용증명은 어떻게 작성하고 보내야 하나요?

내용증명에는 정해진 양식은 없으나, 수신인(임차인)과 발신인(임대인)의 인적사항, 계약 내용, 임차인의 계약 불이행 사실, 이를 근거로 계약을 해제한다는 의사 등을 명확히 기재해야 합니다. 3부를 작성하여 우체국을 통해 발송하면 됩니다.

결국 계약이 해제되지 않으면 어떻게 되나요?

계약이 유효하게 이행된 것으로 결론 나면, 임대인은 임차인에게 주택을 인도할 의무가 있습니다. 임차인이 입주하지 않더라도 임대인 마음대로 다른 사람과 새로 계약할 수 없으며, 기존 임차인과 합의하여 계약을 해지하고 보증금을 반환하는 절차를 밟아야 합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.