전세대출 한도 때문에 보증금 차액을
차용증으로 주면 안전할까요?

질문 전세대출 한도 때문에 보증금 차액을 차용증으로 주면 안전할까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

마음에 쏙 드는 집을 찾아서 전세계약을 하려고 합니다. 그런데 제 전세대출 한도가 실제 전세보증금보다 조금 부족한 상황입니다. 이 사정을 집주인에게 이야기했더니, 부동산을 통해서 한 가지 제안을 받았습니다.

은행에 제출할 계약서에는 대출 가능한 금액에 맞춰 보증금을 낮춰서 적고, 나머지 차액은 개인적으로 빌려주는 것처럼 차용증을 써주면 어떻겠냐는 겁니다. 부동산에서는 이렇게 처리하는 경우가 종종 있다면서, 차용증에 공증까지 받으면 안전하다고 하는데 정말 괜찮은 건지 불안합니다.

만약 집이 경매로 넘어가거나 할 때, 계약서에 적힌 전세보증금 외에 차용증으로 준 돈까지 전부 돌려받을 수 있을까요? 이렇게 이중계약을 하면 전세보증금반환보증 가입에도 문제가 생길 것 같고, 보증금 손실 위험이 커지는 건 아닌지 걱정됩니다. 어떻게 하는 게 가장 안전한 방법일까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.29

답변 차용증으로 지급한 금액은 법적 보호를 받지 못해, 전액 돌려받지 못할 위험이 매우 큽니다.

결론부터 말씀드리면, 실제와 다른 금액으로 계약서를 작성하고 차액을 차용증으로 처리하는 방식은 절대로 피해야 합니다. 이는 임차인의 소중한 보증금을 매우 큰 위험에 빠뜨리는 행위입니다. 부동산의 설명과 달리, 차용증에 공증을 받더라도 임대차보증금과 동일한 법적 보호를 받을 수는 없습니다.

가장 큰 문제는 차용증으로 건넨 돈의 법적 성격입니다. 임대차계약서에 명시된 보증금은 ‘주택임대차보호법’에 따라 대항력과 우선변제권이라는 강력한 보호를 받습니다. 하지만 차용증으로 지급한 돈은 단순 ‘대여금’으로 취급되어 일반 채권에 해당합니다. 만약 집이 경매에 넘어가면, 등기부등본의 근저당권 등 선순위 권리자에게 먼저 변제가 이루어진 후 남는 금액으로 다른 채권자들과 순서에 따라 나눠 갖게 됩니다. 이 과정에서 차용증 금액은 후순위로 밀려 전액 또는 일부를 돌려받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

또한, 금융기관이나 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관을 속이고 대출이나 보증 심사를 받는 행위는 ‘허위 계약’으로 간주될 수 있습니다. 추후 이 사실이 밝혀지면 대출금 즉시 회수, 보증보험 이행 거절 등의 심각한 불이익을 받을 수 있습니다. 결국 임차인에게 모든 위험이 전가되는 구조이므로 매우 신중하게 판단해야 합니다.

이런 상황이라면 이렇게 대응하세요

  • 실제 지급하는 총금액을 임대차계약서상 보증금으로 정확히 명시하여 계약서를 다시 작성할 것을 요구해야 합니다.
  • 임대인이 계약서 수정에 동의하지 않는다면, 보증금 손실 위험이 매우 크므로 해당 계약은 포기하고 다른 집을 알아보는 것이 안전합니다.
  • 보증금을 일부 낮추고 차액만큼 월세로 전환하는 '준전세' 또는 '보증부월세' 계약으로 변경하는 방안을 임대인과 협의해볼 수 있습니다.
  • 계약서상 보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 시세를 초과하는지 반드시 확인해야 합니다. 이는 보증금 회수가능성을 판단하는 가장 기본적인 기준입니다.

판단 근거: 주택임대차보호법

주택임대차보호법은 임차인이 ‘보증금’을 안전하게 돌려받을 수 있도록 대항력과 우선변제권을 보장합니다. 하지만 이는 임대차계약에 근거한 보증금에 한정되며, 개인 간의 금전소비대차 계약인 차용증까지 보호하지는 않습니다. 판례 역시 실제 지급된 금액이 아닌 계약서상 금액을 기준으로 임차인의 권리를 판단하는 경향이 있습니다.

자주 묻는 질문

차용증에 '임대차보증금의 일부'라고 명시하고 공증을 받으면 보호받을 수 없나요?

어렵습니다. 공증은 채무 사실을 증명할 뿐, 주택임대차보호법상 우선변제권과 같은 물권적 효력을 부여하지는 않습니다. 경매 시 배당 순위는 등기된 권리 순서에 따르므로, 여전히 근저당권 등 다른 담보권보다 후순위로 취급될 가능성이 높습니다.

이런 이중계약이 발각되면 어떤 불이익이 있나요?

금융기관에 허위 계약서를 제출한 사실이 드러나면 대출 약정 위반으로 대출금이 즉시 회수될 수 있습니다. 또한, 전세보증금반환보증에 가입했더라도 보증 이행이 거절될 수 있어 모든 위험을 임차인이 떠안게 됩니다.

차용증 대신 차액만큼 근저당권을 설정하면 안전한가요?

이론적으로 가능하지만 실효성이 낮을 수 있습니다. 이미 다른 선순위 근저당권이 있거나, 보증금 자체가 시세에 육박하는 '깡통전세'라면 후순위 근저당권의 채권최고액은 경매 배당에서 회수하기 어려울 수 있습니다. 등기부등본을 통해 선순위채권 규모를 반드시 확인해야 합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.