전세보증금 증액 재계약,
추가된 3천만 원의 확정일자 효력은 어떻게 되나요?

전세 재계약 시 보증금을 증액한 경우, 확정일자에 따른 우선변제권의 효력은 보증금의 각 부분에 대해 개별적으로 판단해야 합니다. 즉, 질문자님의 전세보증금은 법적으로 ‘최초 계약한 3억 원’과 ‘새로 증액한 3천만 원’이라는 두 개의 권리로 나뉘어 보호받게 됩니다.

최초 계약 시 전입신고, 점유, 확정일자를 모두 갖추었던 기존 보증금 3억 원은 당시 확보한 우선변제 순위를 그대로 유지합니다. 반면, 증액된 3천만 원은 증액 계약서에 확정일자를 새로 받은 시점을 기준으로 별도의 새로운 우선변제 순위를 갖게 됩니다. 만약 최초 계약과 증액 계약 사이에 은행의 근저당권 설정 등 새로운 권리가 등기되었다면, 증액된 3천만 원은 그 새로운 권리보다 후순위로 밀려나 보증금 손실 위험이 발생할 수 있습니다.

또한, 임차인 명의를 가족 A에서 가족 B로 변경한 점도 중요한 부분입니다. 임차인의 대항력은 ‘주택의 인도(점유)’와 ‘주민등록(전입신고)’을 마쳐야 발생하는데, 이 두 가지 요건은 계약서상 임차인 본인이 유지해야 합니다. 다행히 새로운 계약자인 가족 B(질문자님)가 해당 주택에 계속 거주하며 전입 상태를 유지하고 있으므로, 현재 계약의 대항력과 우선변제권을 유지하는 데에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.