묵시적 갱신됐는데 만기 한 달 전
나가라 하면, 보증금은 어떻게 받나요?

질문 묵시적 갱신됐는데 만기 한 달 전 나가라 하면, 보증금은 어떻게 받나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 만기가 다가와서 몇 달 전에 집주인께 연장하고 싶다고 말씀드렸고, 긍정적인 답변도 받았습니다. 그래서 당연히 계약이 연장된 줄 알고 있었는데, 갑자기 만기 한 달을 남겨두고 연락이 와서는 집을 비워달라고 합니다.

너무 황당해서 그럼 전세보증금은 언제 주실 거냐고 물었더니, 다음 세입자가 구해져야 줄 수 있다는 말만 반복합니다. 심지어 중개사한테 물어보니 보증보험으로 받으면 되지 않냐고 하는데, 저는 따로 전세보증금반환보증 보험에 가입한 적도 없습니다. 임대사업자라 의무가입 대상이라는데, 제대로 가입된 건지도 모르겠고요.

만기일에 보증금을 못 받으면 이사도 못 가는데, 만약 계속 집을 안 빼면 제가 불리해지는 건가요? 보증금을 안전하게 돌려받고 이사 가려면 어떻게 해야 하나요? 지금이라도 임차권등기명령 같은 걸 알아봐야 하는지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.27

답변 묵시적 갱신이 성립했다면 임대인의 일방적 퇴거 통보는 효력이 없으며, 보증금 반환 전 이사는 절대 금물입니다.

주택임대차보호법에 따라 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지를 해야 합니다. 만약 이 기간 동안 임대인으로부터 어떠한 통지도 받지 못했다면 계약은 이전과 동일한 조건으로 다시 2년간 임대차된 것, 즉 '묵시적 갱신'이 된 것으로 봅니다. 질문자님의 경우 이미 연장 의사를 밝혔고 긍정적인 답변까지 받으셨다면 묵시적 갱신 또는 합의에 의한 갱신을 주장할 수 있는 상황입니다.

따라서 만기 한 달을 남기고 한 임대인의 퇴거 통보는 법적인 효력이 없습니다. 새로운 임차인이 구해져야 보증금을 줄 수 있다는 주장 역시 임대인의 개인 사정일 뿐, 임차인이 받아들여야 할 의무는 없습니다. 보증금 반환과 주택의 인도는 '동시이행' 관계에 있으므로, 보증금을 돌려받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 됩니다. 만약 보증금을 받지 않은 상태에서 이사를 가거나 전출을 하게 되면, 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권을 잃게 되어 보증금 회수가 매우 어려워질 수 있습니다.

보증금 보호를 위해 지금 당장 해야 할 일

  • 내용증명 발송하기

    임대인에게 묵시적 갱신이 성립되었음과 만기일에 보증금을 반환해 줄 것을 요구하는 내용증명을 보내 법적 조치를 준비하고 있다는 의사를 명확히 전달해야 합니다.

  • 보증보험 가입 여부 확인하기

    중개사나 임대인의 말만 믿지 말고, 주택도시보증공사(HUG)나 임대인 등록 주소지 관할 지자체에 직접 연락하여 임대사업자 보증보험 가입 여부와 해당 주택이 보증 대상에 포함되는지 확인해야 합니다.

  • 임차권등기명령 준비하기

    만기일 다음 날부터 보증금을 돌려받지 못했다면, 이사를 가더라도 대항력을 유지하기 위해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기부등본에 임차권이 기재된 것을 확인한 후에 이사해야 안전합니다.

  • 임대인 정보 및 등기 변동 확인하기

    임대인이 법인인 경우 재무 상태가 불안정할 수 있고, 개인이라도 세금 체납으로 인한 압류 등 갑작스러운 권리 변동이 생길 수 있습니다. 분쟁이 시작되었다면 등기부등본을 주기적으로 확인하여 위험 신호가 없는지 살펴야 합니다.

주택임대차보호법 제6조 및 제3조의3

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)는 임대인이 정해진 기간에 갱신거절 통지를 하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신된다고 규정합니다. 또한 제3조의3(임차권등기명령)은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 이사할 수 있도록 보장하는 제도입니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 말소 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

묵시적 갱신이 되면 계약기간은 어떻게 되나요?

묵시적 갱신이 되면 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

임차권등기명령 신청 비용은 누가 부담하나요?

임차권등기명령 신청과 관련하여 든 비용은 임차인이 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 소송 시 함께 청구하는 것이 일반적입니다.

보증금을 못 받은 상태로 이사하면 정말 위험한가요?

네, 매우 위험합니다. 임차권등기명령 없이 이사하고 전출하면 대항력과 우선변제권을 상실하여, 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.