보증보험 가입 특약을 1년 넘게 안 지키는데,
계약 해지하고 보증금 돌려받을 수 있나요?

질문 보증보험 가입 특약을 1년 넘게 안 지키는데, 계약 해지하고 보증금 돌려받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

1년 전 법인 소유의 빌라에 전세 계약을 하면서, 다른 건 몰라도 전세보증금반환보증 가입은 꼭 해달라고 요청했습니다. 그래서 계약서에 "임대인은 잔금일 후 즉시 HUG 전세보증보험 가입에 협조하며, 만약 보증보험에 가입되지 않을 경우 본 계약을 파기한다"는 특약까지 넣었습니다.

그런데 계약하고 1년이 다 되도록 임대인이 계속 이런저런 핑계를 대면서 보증보험 가입을 미루고 있습니다. 처음엔 서류 준비 중이라고 하더니, 나중엔 법인이라 절차가 복잡하다고 하고, 이제는 거의 연락도 잘 안 됩니다. 계약 만기가 다가오는데 보증서는 구경도 못 했네요. 보증금 손실 위험 때문에 매일 밤 잠을 설칠 정도로 불안합니다.

이런 경우 제가 먼저 계약을 해지하고 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 건가요? 만약 임대인이 돈이 없다고 버티면 어떻게 해야 제 보증금을 지킬 수 있을지 막막합니다. 법인 임대인이라 더 위험하다는 말도 있던데, 지금이라도 제가 뭘 확인하고 준비해야 할까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.26

답변 임대인의 명백한 계약 위반이므로, 특약을 근거로 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

계약서에 명시된 '보증보험 미가입 시 계약 파기' 특약은 계약의 매우 중요한 부분입니다. 임대인이 1년 이상 이 의무를 이행하지 않은 것은 명백한 계약 위반(채무 불이행)에 해당합니다. 따라서 임차인은 이를 근거로 임대차 계약을 해지하고 전세보증금 반환을 청구할 권리가 있습니다.

다만, 계약 해지를 통보한다고 해서 임대인이 즉시 보증금을 돌려준다는 보장은 없습니다. 특히 상대방이 법인 임대인이고 자금 사정이 좋지 않다면 분쟁이 길어질 수 있습니다. 따라서 감정적으로 대응하기보다 법적 절차에 따라 차분하게 권리를 행사하고 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 지금부터라도 보증금 회수를 위한 구체적인 행동을 시작해야 합니다.

보증금 회수를 위해 지금 바로 해야 할 일

  • 내용증명 발송

    임대인에게 '보증보험 가입 특약 불이행'이라는 계약 위반 사실과 이를 근거로 계약을 해지한다는 의사, 그리고 보증금을 특정 날짜까지 반환해달라는 요구사항을 명시한 내용증명을 발송해야 합니다. 이는 향후 소송에서 중요한 증거가 됩니다.

  • 임차권등기명령 신청 준비

    계약이 해지되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 계약 종료 후에 신청할 수 있습니다.

  • 법인 임대인 상태 확인

    법인등기부등본을 발급받아 현재 법인이 정상적으로 운영 중인지, 대표자는 누구인지 확인해야 합니다. 또한, 해당 주택의 등기부등본을 다시 열람하여 계약 이후 새로운 근저당권이나 압류, 신탁등기 등이 설정되지 않았는지 반드시 확인해야 합니다.

  • 보증금 반환 청구 소송 준비

    내용증명 발송 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 최종적으로 보증금 반환 청구 소송을 통해 법원의 판결을 받아 강제집행(경매) 절차를 진행해야 합니다.

보증보험 가입이 거절되는 주요 사유

임대인이 보증보험 가입을 계속 미루는 데에는 다른 이유가 있을 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관은 가입 심사 시 주택의 권리관계나 상태를 엄격하게 보기 때문입니다. 예를 들어, 등기부등본에 신탁등기가 설정되어 있다면 임대차 계약 권한 문제로 인해 사실상 가입이 불가능합니다.

안심등기에서는 등기부등본에 신탁등기가 확인되면, 해당 계약의 「등기·권리」 기준을 **부적격** 상태로 판단합니다. 이는 신탁부동산의 경우 수탁자인 신탁회사의 동의 없이는 임대차계약의 효력을 인정받기 어려워 보증금 회수 가능성에 심각한 문제가 될 수 있다는 의미입니다. 이처럼 임대인이 해결할 수 없는 문제로 보증보험 가입이 거절된 상황일 수 있으므로, 현재 주택의 정확한 권리 상태를 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

자주 묻는 질문

내용증명은 어떻게 보내나요?

동일한 내용의 문서 3부(발신인용, 수신인용, 우체국 보관용)를 작성하여 우체국 창구를 통해 발송할 수 있습니다. 인터넷 우체국을 통해서도 간편하게 보낼 수 있으며, 법적 효력은 동일합니다.

임차권등기명령을 신청하면 바로 보증금을 받을 수 있나요?

아닙니다. 임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가더라도 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 법적 장치일 뿐, 보증금 반환을 강제하는 효력은 없습니다. 보증금 회수는 별도의 소송 절차를 통해 진행해야 합니다.

법인 임대인이 파산하면 보증금은 어떻게 되나요?

법인이 파산하면 채권자 순위에 따라 자산을 배당받게 됩니다. 임차인이 대항력과 확정일자를 갖추었다면 선순위 근저당권 등 다른 권리보다 후순위로 배당에 참여할 수 있지만, 주택 가치나 선순위 채권 규모에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.