표준임대차계약서로 재계약했는데,
만기 전에 일방적으로 철회할 수 있나요?

질문 표준임대차계약서로 재계약했는데, 만기 전에 일방적으로 철회할 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

현재 전세로 거주 중이고, 몇 달 뒤면 계약이 만기됩니다. 얼마 전 집주인에게서 보증금을 좀 올려서 재계약하는 게 어떻겠냐고 연락이 왔어요. 집도 마음에 들고 이사하기도 번거로워서 그러기로 하고, 부동산에서 만나 표준임대차계약서를 다시 작성했습니다. 계약 기간이랑 증액된 보증금 액수 다 적고 서명까지 마쳤고요.

그런데 갑자기 개인적인 사정이 생겨서 재계약을 없던 일로 하고 원래 계약 만기일에 맞춰 이사를 나가야 할 것 같습니다. 아직 증액할 보증금을 입금한 것도 아니고, 원래 계약 기간도 남아있으니 그냥 계약을 철회할 수 있는 것 아닌가요?

부동산에 물어보니 이미 서명을 해서 안된다는 식으로만 말하는데, 너무 답답합니다. 이런 경우 제가 재계약을 일방적으로 취소하고 기존 계약 만기일에 맞춰 보증금을 돌려받고 나갈 수 있는 건지, 만약 안된다면 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.25

답변 이미 서명한 재계약은 법적 효력이 발생하므로, 일방적 철회가 아닌 '합의 해지'로 접근해야 합니다.

계약은 보증금 증액분 같은 금전이 오가야만 성립하는 것이 아니라, 임대인과 임차인이 계약 기간, 보증금 등 주요 조건에 대해 서로의 의사를 확인하고 합의하는 순간 효력이 발생합니다. 이미 표준임대차계약서에 양측이 서명했다면, 이는 새로운 계약 조건에 대한 합의가 완료되었음을 의미합니다.

따라서 임차인의 개인적인 사정 변경만으로 이미 성립된 계약을 일방적으로 철회하거나 파기하기는 어렵습니다. 이 경우 법적으로는 새로운 계약 내용에 따라 계약 기간을 이행하고 증액 보증금을 지급할 의무가 발생한 것으로 볼 수 있습니다. 그러므로 지금 상황에서 가장 현실적인 해결책은 임대인과 원만한 대화를 통해 계약을 '합의 해지'하는 것입니다. 즉, 새로 쓴 계약을 서로 없던 일로 하기로 합의하고, 기존 계약의 만기일에 맞춰 계약을 종료하는 절차를 밟는 것입니다.

임대인과 합의 해지를 위해 논의할 사항

  • 새로운 계약의 무효화 확인

    재계약은 효력이 없으며, 기존 임대차계약이 원래의 만기일에 정상적으로 종료됨을 명확히 합니다.

  • 보증금 반환 일정 확정

    기존 계약 만기일에 현재 보증금 전액을 반환받기로 약속하고, 날짜를 특정합니다.

  • 중개보수 부담 주체 협의

    새로운 임차인을 구하기 위한 중개보수를 누가 부담할지 정합니다. 통상 계약 파기의 원인을 제공한 측에서 부담하지만, 협의를 통해 조정할 수 있습니다.

  • 상호 손해배상 청구 포기

    이번 합의 해지와 관련하여 양측이 서로에게 위약금이나 별도의 손해배상을 청구하지 않는다는 내용을 포함하여 분쟁의 소지를 없앱니다.

관련 법리 및 대응 방안

민법상 계약은 청약과 승낙의 의사표시가 합치하면 성립합니다(민법 제527조 등 참조). 임대차계약서 작성 및 서명은 이러한 의사표시의 합치를 증명하는 강력한 증거가 됩니다. 따라서 일방의 변심만으로는 계약 효력을 부인하기 어렵습니다.

자주 묻는 질문

합의 해지 시, 별도의 합의서를 꼭 작성해야 하나요?

구두 합의도 효력은 있지만, 향후 분쟁을 막기 위해 반드시 서면으로 남겨두는 것이 안전합니다. 합의 날짜, 기존 계약 만기일 종료, 보증금 반환일, 중개보수 부담 주체, 상호 손해배상 포기 등의 내용을 포함한 합의서를 작성하고 양측이 서명 또는 날인하여 각자 보관하는 것이 좋습니다.

임대인이 합의 해지에 동의해주지 않으면 어떻게 되나요?

임대인이 동의하지 않으면 재계약은 유효하게 유지됩니다. 이 경우 임차인은 새로운 계약 조건에 따라 증액된 보증금을 지급하고 계약 기간을 채워야 합니다. 만기 전에 나가려면 임차인이 새로운 세입자를 구하고 관련 비용(중개보수 등)을 부담하는 조건으로 다시 협의해야 할 수 있습니다.

재계약 시 중개보수는 누가 내야 하나요?

재계약이 정상적으로 이행되었다면 통상 임대인과 임차인이 각각 법정 요율에 따라 부담합니다. 하지만 이번 경우처럼 계약이 성립되었으나 이행 전 합의 해지되는 경우, 중개사의 업무 범위와 기여도, 계약 파기의 원인 등을 고려하여 부담 주체를 협의하게 되며, 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

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  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
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