집주인이 바뀌고 만기 직전 5% 인상을 요구하는데,
묵시적 갱신으로 볼 수 없나요?

질문 집주인이 바뀌고 만기 직전 5% 인상을 요구하는데, 묵시적 갱신으로 볼 수 없나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 만기가 얼마 안 남았는데 갑자기 집주인이 바뀌었다는 연락을 받았습니다. 등기부등본을 떼어보니 정말 소유자가 바뀌었더라고요. 그런데 문제는 새 집주인이 계약 만기가 두 달도 채 남지 않은 시점에 연락해서는, 보증금을 5% 올려서 새로 계약서를 쓰자고 한다는 겁니다.

제가 알기로는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이 아무 말이 없으면 자동으로 연장되는, 이른바 ‘묵시적 갱신’이 되는 걸로 아는데요. 이미 그 기간이 다 지났는데 이제 와서 보증금을 올려달라고 하니 너무 당황스럽습니다. 저는 버팀목 전세대출을 연장해야 하는 상황이라 복잡한 일을 만들고 싶지 않거든요.

부동산에서는 그냥 좋은 게 좋은 거라고 5% 올려주고 재계약하는 게 편하다고 하는데, 저는 이미 묵시적 갱신이 된 것 같아서 굳이 올려줘야 하나 싶습니다. 이럴 때 제가 임대인의 요구를 거절하고 동일한 조건으로 2년 더 살아도 법적으로 문제가 없는 건지, 그리고 버팀목 대출 연장은 어떻게 해야 순조롭게 진행할 수 있을지 막막합니다. 제가 어떻게 대응해야 할까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.24

답변 법정 통지 기간이 지났다면 묵시적 갱신 성립을 주장하고, 대출 연장을 위해 증빙자료를 확보해야 합니다.

결론부터 말씀드리면, 임대인의 갱신 거절 또는 조건 변경 통지 기간(계약 만기 6개월 전~2개월 전)이 지난 후에 증액을 요구했다면, 주택임대차보호법에 따라 기존과 동일한 조건으로 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 주장할 수 있습니다. 임대인이 변경되더라도 새 임대인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 기존 계약 조건과 갱신에 관한 법적 의무도 모두 이어받게 됩니다.

따라서 임차인께서는 새 임대인의 5% 증액 요구를 거절할 권리가 있으며, 이를 거절했다는 이유만으로 계약이 해지되거나 퇴거를 요구받을 수는 없습니다. 다만 버팀목 전세대출 연장 심사 과정에서 은행은 갱신 사실을 객관적으로 입증할 서류를 요구할 수 있습니다. 구두 합의만으로는 증빙이 어려우므로, 분쟁의 소지를 없애고 대출 연장을 원활히 진행하기 위한 명확한 절차를 밟는 것이 중요합니다.

묵시적 갱신 주장 및 대출 연장 대응 절차

  • 내용증명 발송

    새 임대인에게 ‘주택임대차보호법 제6조에 의거, 법정 통지 기한 내에 갱신 거절 또는 조건 변경 통지가 없었으므로 본 임대차계약은 전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되었음을 통보한다’는 내용의 내용증명을 발송하여 의사를 명확히 하고 증거를 남기는 것이 좋습니다.

  • 객관적 증빙자료 확보

    은행에 제출할 증빙자료로 내용증명 사본, 임대인과 주고받은 문자나 통화 기록, 소유자 변경 사실이 기재된 최신 등기부등본 등을 미리 준비해 두어야 합니다.

  • 은행에 사전 문의

    거래 중인 은행의 대출 담당자에게 현재 상황을 설명하고, 묵시적 갱신 시 대출 연장에 필요한 서류가 무엇인지 사전에 정확히 확인하고 준비하는 것이 안전합니다.

  • 잘못된 합의 주의

    임대인의 회유에 넘어가 증액분을 별도 차용증으로 작성하거나 현금으로 지급하는 방식은 대출 약정 위반 소지가 있고, 추후 보증금 반환 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있으므로 절대 피해야 합니다.

관련 법령 및 판단 근거

주택임대차보호법 제6조 제1항은 ‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’고 규정하여 묵시적 갱신을 보호하고 있습니다.

또한 동법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인(새 임대인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 임대인이 변경되었다는 사실만으로 묵시적 갱신 성립에 영향을 주지 않습니다. 안심등기는 이러한 임대인 변경 사실과 계약 갱신 시점, 보증금 변동이 전세보증금반환보증이나 전세대출 조건에 미칠 수 있는 영향을 종합적으로 검토하여 계약의 상태를 관리하고 판단하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

자주 묻는 질문

묵시적 갱신이 되면 계약서는 새로 써야 하나요?

아니요, 묵시적 갱신은 기존과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것이므로 별도의 계약서를 작성할 의무는 없습니다. 다만 대출 연장 등 필요에 의해 상호 합의 하에 갱신 계약서를 작성할 수는 있습니다.

묵시적 갱신 후 임차인은 언제든 계약을 해지할 수 있나요?

네, 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

내용증명은 어떻게 보내나요? 꼭 변호사를 통해야 하나요?

아니요, 본인이 직접 작성하여 우체국을 통해 발송할 수 있습니다. 3부를 준비하여 1부는 임대인에게, 1부는 우체국 보관, 1부는 본인이 보관하게 됩니다. 인터넷 우체국을 통해 온라인으로도 간편하게 보낼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.