근저당 말소 특약이 있는데,
중도금을 집주인 개인계좌로 보내도 되나요?

질문 근저당 말소 특약이 있는데, 중도금을 집주인 개인계좌로 보내도 되나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

마음에 드는 집이 있어 전세계약을 했는데, 등기부등본을 보니 은행에 근저당권이 설정되어 있었습니다. 부동산에서는 집주인이 제 전세 보증금으로 대출을 갚을 예정이라며, 계약서에 '잔금일까지 선순위 근저당권을 전액 상환하고 말소한다'는 특약을 넣었으니 괜찮다고 했습니다.

그런데 중도금 날이 다가오자 집주인이 본인 개인계좌로 돈을 보내달라고 합니다. 특약만 믿고 먼저 돈을 보냈다가, 만약 집주인이 그 돈으로 대출을 갚지 않으면 제 보증금은 후순위로 밀려 보증금 손실 위험이 커지는 거 아닌가요? 채권최고액도 꽤 커서 너무 불안합니다.

부동산에 물어봐도 다들 그렇게 한다며 괜찮다고만 하는데, 정말 안전한 건지 모르겠습니다. 제 소중한 전세보증금을 지키려면 중도금을 어떻게 지급해야 하나요? 집주인이 개인계좌 송금만 고집하면 어떻게 대응해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.23

답변 특약이 있더라도 말소 확인 전 임대인 개인계좌 송금은 절대 피해야 합니다.

근저당권 말소 조건부 계약에서 가장 위험한 방식이 바로 임대인의 구두 약속이나 특약만 믿고, 말소 여부를 확인하기 전에 임대인 개인계좌로 중도금이나 잔금을 보내는 것입니다. 특약은 법적 효력이 있지만, 임대인이 약속을 어기고 지급받은 돈을 대출 상환이 아닌 다른 곳에 사용해 버리면 상황이 매우 복잡해집니다. 이 경우 선순위 근저당권이 그대로 남아있게 되어, 임차인의 보증금은 후순위로 밀려나 경매 시 보증금 회수가능성이 현저히 낮아지는 최악의 상황에 처할 수 있습니다.

따라서 임차인의 대금 지급 의무와 임대인의 근저당권 말소 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 이를 '동시이행'이라고 하며, 임차인의 보증금을 안전하게 지키는 핵심 절차입니다. 임대인이 개인적인 사정을 들며 개인계좌 송금을 고집하더라도, 보증금 보호를 위해 원칙대로 동시이행 절차를 밟아야 한다고 명확히 요구해야 합니다.

안전한 중도금·잔금 동시이행 절차

  • 임대인·임차인·중개사가 함께 은행에 동행하여 중도금(또는 잔금)을 지급합니다.

    대리인이 올 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.

  • 임차인은 임대인 개인계좌가 아닌, 해당 근저당권의 대출 상환용 가상계좌로 직접 금액을 입금합니다.
  • 입금 후 은행 직원에게 '대출 완납 증명서'와 '근저당권 말소 신청 서류'를 즉시 발급받아 확인합니다.
  • 법무사를 통해 당일 등기소에 근저당권 말소 등기가 접수되었는지 '등기접수증'으로 최종 확인합니다.

    이 모든 과정이 중도금(또는 잔금) 지급과 동시에 이루어져야 합니다.

판단 근거 및 대응 방법

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다.<안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리의 발생 원인과 현재 상태, 말소 가능 여부를 확인하고 계약 진행 여부를 다시 검토하도록 안내합니다.<안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_RIGHTS_RESTRICTION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 제한 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 해당 권리의 말소나 새로운 권리 설정 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

따라서 임대인이 동시이행을 거부하고 개인계좌 송금만 고집한다면, '근저당권 말소 절차 동시이행 전에는 중도금 지급이 어렵다'는 의사를 내용증명이나 문자메시지 등 증거가 남는 방식으로 명확히 전달해야 합니다. 이는 임대인의 특약 이행 지체를 근거로 한 합법적인 지급 거절이며, 이를 근거로 계약 해지까지 고려해볼 수 있습니다. 계약의 안전한 이행을 위해 안심등기를 통해 잔금일 전 등기부등본의 권리 변동 상태를 다시 한번 점검하고 계약을 마무리하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

임대인이 은행 동행을 거부하면 어떻게 하나요?

'선순위 근저당권 말소 동시이행 없이는 중도금/잔금 지급이 불가하다'는 점을 명확히 고지하고, 지급일 조정을 요청해야 합니다. 이는 계약 특약 이행을 요구하는 정당한 권리입니다. 계속 거부할 경우 계약 불이행으로 인한 계약 해지를 고려할 수 있습니다.

법무사 없이 직접 말소 등기를 접수해도 되나요?

네, 가능합니다. 은행에서 대출 완납 후 근저당권 말소 서류를 받아 관할 등기소에 직접 접수할 수 있습니다. 다만 절차가 익숙하지 않다면 실수를 방지하기 위해 법무사에게 위임하는 것이 안전합니다.

중도금이 아닌 잔금일에 근저당을 말소하는 경우는 안전한가요?

중도금 없이 잔금일에만 말소하는 경우에도 동일한 위험이 존재합니다. 마찬가지로 잔금을 임대인 개인계좌에 바로 입금하지 말고, 은행에 동행하여 대출금을 상환하고 말소 서류를 받는 '동시이행' 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.