버팀목 대출 나온다는 말만 믿고 가계약했는데,
계약금 돌려받을 수 있나요?

질문 버팀목 대출 나온다는 말만 믿고 가계약했는데, 계약금 돌려받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

사회초년생이라 보증금이 부족해서 청년 버팀목 전세대출을 알아보던 중 마음에 드는 집을 발견했습니다. 부동산에 방문해서 "제가 꼭 청년 버팀목 전세대출을 받아야 하는데, 이 집 대출 나오는 거 확실한가요?"라고 몇 번이나 물어봤어요.

중개사님은 걱정 말라며, 당연히 가능하다고 너무나 확신에 차서 말씀하셨습니다. 그 말만 믿고 바로 그날 집주인 계좌로 가계약금 300만 원을 보냈습니다. 그런데 은행에 사전 심사를 문의해보니, 제가 계약하려던 집에 문제가 있어 HUG 전세보증보험 가입이 안 되고, 따라서 HUG 기금의 버팀목 대출도 불가능하다는 겁니다.

이 사실을 중개사님께 알렸더니 처음엔 알아봐 주겠다고 하다가, 이제는 집주인이 계약금은 못 돌려준다고 한다며 어쩔 수 없다는 식으로 말합니다. 제 단순 변심도 아니고 대출이 안 나와서 계약을 못 하는 건데, 제 소중한 가계약금을 이대로 날려야 하는 건가요? 중개사님과 나눈 문자 메시지는 가지고 있는데, 너무 억울하고 답답합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.21

답변 대출 실행이 계약의 중요 조건이었다면, 중개사의 설명의무 위반을 근거로 계약금 반환을 주장해볼 수 있습니다.

우선 가계약금을 보낸 상황에서 대출 문제로 계약 진행이 어려워져 많이 속상하고 불안하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 질문자님의 경우는 ‘단순 변심’에 해당하지 않을 가능성이 높습니다. 계약 과정에서 ‘청년 버팀목 전세대출 가능 여부’가 계약 체결을 결정하는 매우 중요한 부분이었고, 이 점을 중개사에게 여러 차례 확인했다는 점이 핵심입니다.

가계약이라 할지라도 목적물, 보증금, 잔금일 등 주요 조건이 특정되었다면 정식 계약에 준하는 효력을 가집니다. 따라서 임차인의 사정으로 계약을 파기하면 계약금을 돌려받기 어렵습니다. 하지만 이 사례는 ‘대출 승인’을 전제로 한 ‘조건부 계약’의 성격을 띠며, 중개사가 대상물의 권리관계나 상태를 잘못 설명하여 계약의 중요 부분에 착오가 발생한 것으로 볼 여지가 큽니다.

특히 HUG(주택도시보증공사)의 보증서를 기반으로 하는 버팀목 전세대출은, 해당 주택이 HUG의 보증보험 가입 요건을 충족해야만 실행됩니다. 만약 등기부등본상 권리 침해나 신탁등기, 건축물대장상 위반건축물 등재 등 보증보험 가입 불가 사유가 있었다면, 공인중개사는 계약 전에 이를 확인하고 임차인에게 정확히 설명할 의무가 있습니다.

대출·보증보험이 거절되는 대표적인 사례

안심등기에서는 임차보증금이 신청하려는 보증상품의 지역별 보증금 상한을 초과하면, 해당 계약의 「전세보증금반환보증」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택의 권리관계와 시세 구조가 양호하더라도, 보증금 자체가 해당 보증상품의 가입 대상 범위를 벗어나 현재 조건으로는 가입이 어려울 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_INSURANCE_DEPOSIT_REGIONAL_CAP_EXCEEDED>

따라서 안심등기는 사용자에게 신청하려는 보증기관과 상품의 지역별 보증금 상한을 다시 확인하고, 보증금이나 계약 조건을 조정할 수 있는지 검토하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_GUARANTEE_STRUCTURE>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 보증금 조건을 기록합니다. 이후 보증금이나 계약 조건에 변동이 생기면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 정보를 기준으로 보증 가입 가능 여부를 재평가할 수 있습니다.

계약금 반환을 위해 지금 해야 할 일

  • 증거 확보하기

    ‘버팀목 대출이 가능하다’고 중개사가 확답한 문자 메시지, 통화 녹음 등 객관적인 증거를 모두 수집합니다. 대출이 계약의 중요 조건이었음을 입증하는 핵심 자료입니다.

  • 임대인에게 계약 취소 및 계약금 반환 요청하기

    내용증명 우편을 통해 ‘대출 실행 불가에 따른 착오 계약 취소’ 의사를 밝히고, 기지급한 가계약금의 반환을 정식으로 요청합니다.

  • 중개사에게 손해배상 청구 검토하기

    임대인이 반환을 거부할 경우, 중개사의 ‘확인·설명의무 위반’을 근거로 중개사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 역시 내용증명을 통해 손해배상(가계약금 상당액)을 요구하는 절차로 시작할 수 있습니다.

  • 분쟁 조정 신청 또는 소송 진행하기

    당사자 간 해결이 어려울 경우, 한국공인중개사협회를 통한 중재나 대한법률구조공단의 도움을 받아 소액사건심판 등 법적 절차를 고려해볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

가계약도 법적 효력이 있나요?

네, 구두 계약이라도 매물 주소, 보증금, 입주일 등 계약의 중요 사항에 대해 합의가 이루어졌다면 법적 효력을 갖는 계약으로 인정될 수 있습니다. 따라서 가계약금을 보내기 전 신중한 확인이 필요합니다.

중개사에게 책임을 묻기 위한 가장 중요한 증거는 무엇인가요?

중개사가 특정 조건(예: 전세대출 가능)을 확언하는 내용이 담긴 문자 메시지, 통화 녹취, 또는 계약서 특약사항이 가장 강력한 증거가 됩니다. ‘대출이 안될 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다’는 특약을 명시하는 것이 최선입니다.

소송까지 가야만 해결할 수 있나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 먼저 내용증명을 통해 계약 취소 및 반환 의사를 명확히 전달하는 것이 중요합니다. 이후 한국공인중개사협회나 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁 조정을 신청하여 소송 없이 해결을 시도해볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.