공동명의 오피스텔인데, 위임장 없이
임대인 한 명과 전세계약 해도 되나요?

질문 공동명의 오피스텔인데, 위임장 없이 임대인 한 명과 전세계약 해도 되나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

마음에 드는 오피스텔 전세를 찾아서 계약을 앞두고 있습니다. 등기부등본을 떼어보니 집주인이 두 사람, 즉 공동명의로 되어 있더라고요. 그런데 계약 당일 한 분만 오시고 다른 한 분은 못 오신다고 합니다.

중개사님께 그럼 다른 공동명의자 분의 위임장이랑 인감증명서가 있어야 하는 것 아니냐고 여쭤봤더니, 부부 사이라 괜찮고 서류가 복잡해서 보통 생략한다고 합니다. 계약서에는 두 분 다 참석한 것처럼 적어도 문제없다고 하시는데, 저는 너무 불안합니다.

이렇게 위임장도 없이 임대인 한 명하고만 계약했다가 나중에 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생기지는 않을까요? 제 소중한 보증금을 지키려면 어떻게 해야 할지, 꼭 확인해야 할 서류는 무엇인지 알려주세요.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.20

답변 대리권 증명 서류가 없다면 계약 효력을 잃을 수 있으므로, 위임장과 인감증명서 확인 전까지 계약을 보류해야 합니다.

공동명의 부동산 계약에서 가장 중요한 것은 모든 명의자의 계약 체결 동의 의사를 명확히 확인하는 것입니다. 중개사의 말처럼 부부 관계이거나 가족이라 할지라도, 법적으로는 각기 다른 인격체이므로 임대차 계약과 같은 중요한 법률 행위에 대해서는 각자의 동의가 반드시 필요합니다. 한 명의 공동명의자는 다른 명의자의 지분에 대해 임의로 처분(임대 포함)할 권한이 없습니다.

만약 적법한 대리권을 증명하는 서류 없이 계약을 체결하면, 추후 참석하지 않은 공동명의자가 '나는 계약에 동의한 적 없다'고 주장할 경우 계약 전체가 무효가 되거나 최소한 그 사람의 지분에 해당하는 부분은 효력을 잃을 수 있습니다. 이 경우 임차인은 대항력과 우선변제권을 온전히 인정받지 못해, 집이 경매 등으로 넘어갔을 때 보증금 회수에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.


안전한 계약을 위해 반드시 확인할 것

  • 위임장 원본 확인

    불참한 공동명의자의 인감도장이 날인된 위임장 원본을 받아야 합니다. 위임장에는 임대차 계약에 관한 모든 권한(계약 체결, 보증금 수령 등)을 위임한다는 내용이 명확히 기재되어야 합니다.

  • 본인서명사실확인서 또는 인감증명서 대조

    위임장에 찍힌 도장이 실제 인감도장이 맞는지 확인하기 위해, 불참한 공동명의자가 직접 발급한 본인서명사실확인서 또는 인감증명서(3개월 이내 발급분)를 위임장과 함께 받아 대조해야 합니다.

  • 불참자와 직접 통화 또는 문자 확인

    서류 확인과 더불어, 불참한 공동명의자에게 직접 연락하여 계약 위임 사실과 계약 조건에 동의하는지 여부를 명확히 확인하고 통화 내용을 녹음하거나 문자 메시지로 증거를 남겨두는 것이 안전합니다.

  • 계약서에 대리관계 명시 및 보증금 계좌 확인

    계약서 특약사항에 '임대인 OOO의 대리인 XXX(관계, 주민등록번호)와의 계약임'을 명시하고, 보증금은 반드시 공동명의자 중 1인 또는 전원의 명의로 된 계좌로 송금해야 합니다. 제3자 명의 계좌로의 송금은 절대 피해야 합니다.

관련 법령 및 책임 소재

민법 제265조에 따르면 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있습니다. 임대차 계약은 공유물의 '관리행위'에 해당하므로, 지분 과반수의 동의가 필요합니다. 만약 두 명의 공동명의자 지분이 각각 1/2이라면 두 사람 모두의 동의가 있어야 계약이 유효합니다. 또한 공인중개사법 제25조 및 제30조에 따라 공인중개사는 당사자의 권리관계를 성실·정확하게 확인하고 설명할 의무가 있으며, 이를 게을리하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

따라서 중개사가 대리권 증명 서류 확인을 생략하자고 하거나 사실과 다른 계약서 작성을 요구한다면, 이는 중개사의 의무 위반에 해당할 수 있습니다. 이런 경우, 해당 요청 내용을 문자로 남겨두고 서류가 완비되기 전까지 잔금 지급을 거절하는 것이 현명한 대응입니다. 안심등기는 계약 전 등기부등본의 소유자 관계를 분석하여 공동명의 여부, 대리계약의 위험성을 미리 알려주고, 계약 과정에서 필요한 서류를 안내하여 임차인이 보증금을 안전하게 지킬 수 있도록 돕습니다.

자주 묻는 질문

부부 공동명의인데, 남편(또는 아내)이 대신 계약해도 괜찮지 않나요?

아닙니다. 부부라 할지라도 법적으로는 별개의 권리 주체입니다. 일상가사대리권은 주택 임대차 계약과 같은 중요한 재산 처분 행위에는 적용되지 않는다는 것이 판례의 입장이므로, 반드시 배우자의 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.

인감증명서 대신 '본인서명사실확인서'를 받아도 되나요?

네, 가능합니다. 본인서명사실확인서는 인감증명서와 동일한 효력을 가지며, 전국 주민센터 어디서든 발급받을 수 있어 더 편리할 수 있습니다. 위임장에 서명을 했다면 본인서명사실확인서를, 도장을 찍었다면 인감증명서를 받으면 됩니다.

보증금은 누구 계좌로 보내야 하나요?

보증금은 반드시 등기부등본상의 공동명의자 중 한 명 또는 전원의 명의로 된 계좌로 이체해야 합니다. 계약 현장에 나온 대리인 개인 계좌나 전혀 다른 제3자의 계좌로 송금하면 보증금을 지급했다는 사실을 인정받기 어려울 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.