전세계약 갱신 합의 후 집이 팔리면 새 집주인이 실거주를 주장할 수 있나요?

전세계약 갱신을 앞두고 임대인이 변경되는 상황이라 많이 불안하시겠습니다. 이 경우 가장 중요한 것은 '기존 임대인과 임차인 사이에 계약 갱신에 대한 합의가 언제, 어떻게 성립되었는가'입니다. 주택임대차보호법에 따르면 새 집주인은 기존 임대인의 권리와 의무를 그대로 물려받는 '지위 승계'를 하게 되기 때문입니다.

상담 내용처럼 임대인이 먼저 구체적인 증액 보증금(5% 이내), 새로운 계약 기간 등을 문자로 제안했고, 임차인께서 이에 동의하는 의사를 명확히 회신했다면 양측의 합의로 계약 갱신이 성립되었다고 주장할 수 있는 유력한 근거가 됩니다. 이렇게 기존 임대차 계약이 갱신된 상태에서 집이 팔렸다면, 새 집주인은 이미 갱신된 계약의 임대인으로서의 지위를 승계받게 됩니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 새 집주인이 본인의 실거주를 이유로 이미 성립된 갱신 계약을 뒤집고 퇴거를 요구하기는 어렵습니다.

반대로, 만약 새 집주인이 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간(만기 6개월~2개월 전) 내에 소유권 이전 등기를 마치고, 곧바로 실거주를 사유로 한 갱신 거절을 적법하게 통지한다면 다툼의 소지가 생길 수 있습니다. 대법원 판례는 임차인이 계약갱신을 요구했더라도, 갱신거절 가능 기간 안에 소유권을 취득한 새 임대인은 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 보기 때문입니다. 따라서 현재 시점에서 '단순 합의'가 아닌 '법적인 계약 갱신 성립'을 명확히 해두는 것이 매우 중요합니다.