생애최초 주택 매수 때문에
전세계약을 조기 종료할 수 있나요?

질문 생애최초 주택 매수 때문에 전세계약을 조기 종료할 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

지금 전세로 살고 있는 집 계약기간이 1년 정도 남았습니다. 그런데 얼마 전 생애최초 주택 청약에 당첨되어서 기쁘면서도 걱정이 태산입니다. 당장 몇 달 안에 입주를 해야 하는데, 지금 사는 집의 전세 보증금을 빼야 잔금을 치를 수 있거든요.

집주인께 조심스럽게 사정을 말씀드렸더니, 계약 기간이 남았으니 보증금을 미리 빼줄 수 없다고 완강하게 나오시네요. 부동산에 물어보니 제가 다음 세입자를 구하고 중개보수까지 내면 집주인이 협조해 줄 수도 있다고는 하는데, 이것도 집주인이 동의 안 하면 끝이라고 하고요.

계약갱신청구권을 쓴 거면 3개월 전에 통보하면 된다던데, 저는 2년짜리 첫 계약이라 해당이 안 된다고 들었습니다. 평생의 꿈인 내 집 마련 기회가 눈앞에 있는데, 전세 보증금 문제로 계약을 포기해야 할까 봐 정말 막막합니다. 제 개인 사정만으로 전세계약을 중도에 해지하고 보증금을 돌려받을 방법은 정말 없는 걸까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.22

답변 최초 계약기간 중에는 임차인의 개인 사정으로 일방적인 계약 해지가 어렵습니다. 임대인의 동의를 구하는 것이 원칙입니다.

생애최초 주택 마련을 진심으로 축하드립니다. 하지만 기쁨과 동시에 현재 전세계약 문제로 고민이 깊으신 상황으로 보입니다. 안타깝게도 전세계약 기간이 명확히 정해져 있다면, 임차인의 주택 매수와 같은 개인적인 사정만으로 계약을 일방적으로 끝내기는 어렵습니다.

말씀하신 것처럼 계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 계약의 경우, 주택임대차보호법에 따라 임차인이 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 하지만 질문자님처럼 최초 계약기간(통상 2년) 중에는 이 조항이 적용되지 않으므로, 원칙적으로 임대인의 동의가 있어야만 계약을 조기에 종료하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

따라서 법적으로 즉시 보증금 반환을 강제하기는 어려운 상황입니다. 지금부터는 임대인과 원만하게 합의점을 찾는 데 집중해야 합니다. 임대인 입장에서도 갑작스러운 퇴거 통보가 당황스러울 수 있으니, 감정적인 대응보다는 임대인의 손실을 최소화하는 방향으로 현실적인 대안을 제시하며 설득하는 과정이 중요합니다.

원만한 합의를 위해 시도해 볼 방법

  • 임대차 계약서 확인하기

    가장 먼저 현재 계약서에 '중도해지' 관련 특약이 있는지 꼼꼼히 살펴보세요. '임차인의 사정으로 중도해지 시, 새 임차인을 구하고 중개보수를 부담하면 해지할 수 있다'와 같은 조항이 있다면 이를 근거로 협의를 진행할 수 있습니다.

  • 새 임차인 구하기

    특약이 없더라도, 임차인이 직접 새로운 임차인을 구하고 중개보수까지 부담하는 것은 가장 일반적인 해결 방법입니다. 임대인 입장에서는 공실 없이 새로운 계약을 맺을 수 있어 손해가 없으므로 동의해 줄 가능성이 높습니다.

  • 임대인과 협의 내용 기록 남기기

    임대인이 처음에는 구두로 동의했거나, '새 임차인을 구하면 보증금을 빼주겠다'고 말했다면, 문자나 통화 녹음 등으로 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 이는 법적 강제력은 없더라도, 추후 협의 과정에서 중요한 신뢰의 근거가 될 수 있습니다.

  • 보증금 반환 시점 명확히 하기

    새 임차인이 구해지면, 새 임차인의 잔금일과 질문자님의 보증금 반환일을 동일하게 맞춰야 합니다. 이 과정에서 날짜가 어긋나지 않도록 부동산 중개인을 통해 명확하게 조율해야 합니다.

관련 법령 및 원칙

주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 '계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 규정합니다. 이는 묵시적 갱신 또는 계약갱신청구권을 사용한 경우에만 해당하며, 최초 계약기간에는 적용되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.

따라서 최초 계약기간 중의 해지는 민법상 '합의해지'의 원칙을 따릅니다. 즉, 계약 당사자 쌍방의 의사가 합치되어야만 계약을 종료할 수 있습니다. 안심등기와 같은 서비스를 통해 계약 시점의 계약기간, 갱신계약 여부, 해지 가능 조건 등을 명확히 확인하고 관리했다면, 이처럼 예상치 못한 상황에서 분쟁의 소지를 줄이고 대응 방안을 미리 검토하는 데 도움이 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

새로운 임차인을 구했는데도 집주인이 거절하면 어떻게 하나요?

기존과 동일하거나 더 나은 조건의 임차인을 구했음에도 임대인이 합리적인 이유 없이 거절한다면 신의성실의 원칙 위반을 주장해볼 수는 있습니다. 하지만 이를 통해 보증금 반환을 강제하기는 현실적으로 매우 어렵고 소송까지 가야 할 수 있어, 가급적 원만한 합의를 시도하는 것이 좋습니다.

중개보수는 누가 내야 하나요?

계약기간을 채우지 못하고 나가는 원인 제공자가 임차인이므로, 통상적으로 새로운 계약에 대한 중개보수는 기존 임차인이 부담하는 조건으로 임대인이 중도해지에 합의해 줍니다. 이는 법적 의무는 아니지만 관행적으로 굳어진 해결 방식입니다.

만약 집주인이 끝까지 동의하지 않으면 어떻게 되나요?

임대인이 끝까지 중도해지에 동의하지 않고 새로운 임차인을 구하는 데도 협조하지 않는다면, 원칙적으로는 계약 만기일까지 기다렸다가 보증금을 돌려받아야 합니다. 이 경우 주택 매수 계약의 잔금 계획에 차질이 생길 수 있으므로, 대출 등 다른 자금 조달 계획을 미리 세워두셔야 합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.