계약갱신 합의 후 집주인이 바뀌면,
새 집주인이 실거주를 이유로 나가라고 할 수 있나요?

질문 계약갱신 합의 후 집주인이 바뀌면, 새 집주인이 실거주를 이유로 나가라고 할 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 만기가 몇 달 안 남아서 집주인에게 계약갱신 의사를 물어봤습니다. 집주인이 세입자를 안고 집을 팔 계획이라며, 보증금을 조금 올려주면 갱신해주겠다고 하더군요. 금액까지 구체적으로 제시하길래 그 조건에 동의한다고 카톡으로 답변했습니다. 그렇게 연장되는 줄 알고 있었는데, 얼마 전에 집이 팔렸다면서 새 집주인 연락처를 받았습니다.

그런데 새 집주인이 자기가 직접 들어와 살 거라며, 만기일에 맞춰 집을 비워달라고 합니다. 너무 황당해서 기존 집주인과 이미 갱신하기로 합의했다고 말했지만, 새 집주인은 자기가 등기 치기 전이라 효력 없다며 막무가내입니다. 부동산에 물어보니 새 주인이 실거주로 들어온다 하면 어쩔 수 없다는 식으로만 얘기해서 너무 불안합니다.

분명히 기존 임대인과 갱신 합의를 했는데, 집주인이 바뀌었다고 이렇게 하루아침에 나가야 하는 건가요? 제 보증금과 주거 안정을 지킬 방법은 없는지, 이런 보증금 손실 위험은 어떻게 막을 수 있는지 궁금합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.21

답변 기존 임대인과 계약갱신이 유효하게 성립했다면, 새 집주인은 이를 승계해야 하므로 실거주 갱신 거절이 제한될 수 있습니다.

매우 혼란스럽고 불안한 상황이시겠습니다. 이 문제의 핵심은 ‘새 집주인의 실거주 주장’보다 ‘기존 임대인과 임차인 사이에 유효한 갱신 합의가 있었는지’ 여부입니다. 만약 임차인의 갱신요구권 행사 기간 내에 양측이 보증금 증액 액수, 갱신 기간 등 구체적인 조건을 명시하여 합의했다면, 이는 유효한 계약 갱신으로 볼 여지가 매우 큽니다.

주택임대차보호법에 따라 임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 대법원 판례는 임차인이 갱신요구권을 행사한 이후에 임차주택을 양수한 새 임대인은 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없다고 판단한 바 있습니다. 하물며 갱신요구를 넘어 구체적인 조건으로 ‘갱신 합의’까지 마친 상태라면, 새 집주인은 갱신된 임대차 계약의 구속을 받을 가능성이 높습니다.

지금 바로 하셔야 할 일

  • 기존 임대인과 나눈 문자, 카카오톡 대화 내용 확보하기

    보증금 증액 액수, 갱신 기간, ‘동의한다’는 답변 등 합의 사실을 증명할 수 있는 모든 자료를 캡처하여 보관해야 합니다.

  • 내용증명 발송하기

    기존 임대인과 새 임대인 모두에게 ‘언제, 어떠한 조건으로 계약갱신에 합의하였으므로 임대차 계약이 유효하게 갱신되었음’을 알리는 내용증명을 발송하여 공식적인 기록을 남겨야 합니다.

  • 새 집주인의 소유권이전등기 접수일 확인하기

    등기부등본을 통해 새 집주인이 언제 소유권이전등기를 마쳤는지 확인해야 합니다. 갱신 합의 시점과 소유권 이전 시점의 선후 관계는 법적 다툼에서 중요한 판단 기준이 됩니다.

  • 섣불리 이사 준비를 하거나 새로운 계약을 하지 않기

    분쟁이 해결되기 전에 이사를 나가면 갱신된 계약에 대한 권리를 스스로 포기하는 것으로 비칠 수 있으니, 법적 절차를 통해 명확한 결론을 얻기 전까지는 점유를 유지하는 것이 중요합니다.

판단 근거: 주택임대차보호법 및 관련 판례

주택임대차보호법 제6조의3 제3항은 갱신요구에 따라 갱신되는 임대차의 조건은 전 임대차와 동일하며, 차임과 보증금만 법정 범위 내에서 증감할 수 있다고 규정합니다. 또한 대법원 판례(2021다266631)는 임차인의 계약갱신요구권 행사 후 임차주택을 양수한 자는 실거주를 이유로 갱신 거절을 할 수 없다고 명시했습니다. 이는 임차인의 주거권 강화를 위한 것으로, 이미 성립된 갱신 합의의 효력은 더욱 강력하게 보호될 수 있음을 시사합니다.

이처럼 임대인 변경과 같은 복잡한 상황에서는 계약 시점의 권리관계와 이후의 변동 사항을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 안심등기는 등기부등본의 소유권 변동, 새로운 권리침해 발생 등 계약의 상태 변화를 지속적으로 관리하고 알려주어, 예상치 못한 분쟁에 대비할 수 있는 기록과 근거를 제공합니다.

자주 묻는 질문

문자나 카톡 대화도 법적 증거가 될 수 있나요?

네, 가능합니다. 보증금 액수, 계약 기간 등 구체적인 조건이 명시되고 상대방이 동의하는 의사를 표시했다면 계약 성립을 입증하는 유력한 증거로 활용될 수 있습니다.

새 집주인이 계속 이사를 요구하면 어떻게 해야 하나요?

갱신 합의 사실을 근거로 계약이 유효함을 내용증명 등으로 명확히 알리고, 법적 절차 없이는 퇴거할 수 없다는 입장을 고수해야 합니다. 필요한 경우 주택임대차분쟁조정위원회나 변호사를 통해 법률 상담을 받는 것이 좋습니다.

만약 갱신 합의가 인정되지 않으면 어떻게 되나요?

만약 구체적인 합의가 없었고, 새 집주인이 갱신거절 가능 기간(만기 6개월 전~2개월 전) 내에 소유권을 취득하고 실거주를 통보했다면 갱신이 거절될 수 있습니다. 이 경우에도 이사비 등 합의를 시도해볼 수는 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.