계약 연장하기로 했는데 사정이 생겨 이사 통보했어요.
보증금은 언제 받을 수 있나요?

질문 계약 연장하기로 했는데 사정이 생겨 이사 통보했어요. 보증금은 언제 받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 계약 만료를 앞두고 이사할 집을 못 구해서, 만기 2주 전쯤 집주인께 문자로 2년 더 연장하고 싶다고 말씀드렸어요. 집주인도 알겠다고 답장을 주셔서 안심하고 있었죠. 그런데 얼마 지나지 않아 갑자기 회사에서 지방으로 발령이 나는 바람에 이사를 가야만 하는 상황이 되었습니다.

너무 당황스러웠지만 어쩔 수 없이 4월 10일에 집주인께 사정을 설명하고 방을 빼겠다고 다시 문자를 보냈습니다. 그랬더니 집주인이 "알겠다. 그럼 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 빼주겠다"고 하시네요. 부동산에 집을 바로 내놓긴 했는데, 요즘 집이 잘 안 나간다고 하니 언제 새 임차인이 구해질지 모르겠습니다.

저는 이사 날짜에 맞춰 보증금을 받아야 하는데, 이렇게 무작정 기다려야만 하나요? 갱신에 합의했다가 바로 말을 바꾼 제 잘못이 큰 것 같아 마음이 무겁습니다. 법적으로는 제가 언제쯤 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 건가요? 만약 그때까지 보증금을 못 받으면 어떻게 대처해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.19

답변 계약 해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

우선 계약 만기를 앞두고 연장에 합의했다가 다시 퇴거를 통보하게 되어 여러모로 마음이 복잡하시겠습니다. 임대인과 문자 메시지로 연장 의사를 주고받으셨다면, 이는 양측의 합의에 의한 '합의 갱신'으로 볼 수 있습니다. 설령 명시적인 합의가 없었더라도 이미 법정 통지 기간(만기 6개월~2개월 전)이 지난 시점이라 '묵시적 갱신'과 유사한 법적 효력을 갖게 됩니다.

중요한 것은 '갱신된' 임대차 계약의 경우, 주택임대차보호법에 따라 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있다는 점입니다. 그리고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 상담자님께서 4월 10일에 퇴거 의사를 명확히 통지하셨다면, 법적으로는 그로부터 3개월이 지난 7월 10일 이후에 계약이 종료되고 임대인의 보증금 반환 의무가 발생합니다.

'새로운 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다'는 임대인의 주장은 법적 근거가 없는 관행일 뿐입니다. 계약 종료일이 도래하면 임대인은 다음 세입자를 구했는지와 관계없이 보증금을 반환해야 합니다. 다만 실제 반환이 지연될 가능성에 대비하여 법적 절차를 준비해두는 것이 안전합니다.

보증금 반환을 위해 지금 해야 할 일

  • 내용증명 발송하기

    문자 메시지도 증거가 될 수 있지만, 더 확실한 증거를 남기기 위해 '계약 해지 통보 및 보증금 반환 요청' 내용증명을 임대인에게 발송하는 것이 좋습니다. 내용증명에는 해지 통보 사실, 법적 계약 종료 예정일(통보 후 3개월), 해당일까지 보증금 반환을 요청한다는 내용을 명확히 기재합니다.

  • 임차권등기명령 준비하기

    만약 계약 종료 예정일이 지나도 보증금을 돌려받지 못했다면, 이사를 가기 전에 반드시 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 임차권등기를 해야만 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지되어 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

  • 보증금 반환 청구 소송 검토

    임차권등기명령 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 최종적으로 '보증금 반환 청구 소송' 등 법적 절차를 통해 보증금을 회수해야 합니다. 내용증명과 임차권등기 등은 모두 이 소송을 위한 중요한 증거 자료가 됩니다.

  • 계약 상태 기록 및 관리하기

    중간에 집주인이 바뀌거나 권리관계 변동이 생길 수 있습니다. 안심등기와 같은 서비스를 통해 계약 갱신 상태, 해지 통보일, 권리 변동 등을 기록하고 관리하면, 추후 분쟁 발생 시 객관적인 증거로 활용하고 필요한 법적 조치를 놓치지 않고 안내받을 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제4항

관련 법 조항에 따르면, 계약갱신요구권에 따라 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 경우 계약 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 명시되어 있습니다.

따라서 임차인은 해지 통보 후 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 법적 권리가 생깁니다. 안심등기는 이러한 계약의 갱신, 해지, 종료 등 복잡한 상태 변화를 추적하고 기록하여, 임차인이 자신의 권리를 정확히 인지하고 제때 행사할 수 있도록 돕습니다. 만약 계약 만료 후 보증금 미반환이 발생하면, 안심등기는 해당 계약 상태를 **부적격**으로 판단하고 임차권등기명령 신청 등 후속 조치를 안내합니다.

자주 묻는 질문

임대인이 내용증명 수령을 거부하면 어떻게 하나요?

임대인이 고의로 수령을 거부하더라도 내용증명이 반송된 사실 자체가 법적 절차에서 임대인이 협조하지 않았다는 증거가 될 수 있습니다. 중요한 것은 임차인이 계약 해지 의사를 밝혔다는 사실을 객관적으로 입증하는 것이므로, 문자 내역과 함께 반송된 내용증명을 잘 보관하시면 됩니다.

보증금을 못 받은 상태에서 이사부터 가도 되나요?

절대 안 됩니다. 보증금을 받기 전에 다른 곳으로 전입신고를 하거나 이사를 가면 대항력과 우선변제권을 잃게 되어 보증금 회수가 매우 어려워집니다. 반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청하고, 등기부등본에 임차권이 등재된 것을 확인한 후에 이사해야 합니다.

계약 기간 중에 집주인이 바뀌었는데, 새 집주인에게 보증금을 받아야 하나요?

네, 맞습니다. 대항력(전입신고+점유)을 갖춘 임차인의 계약은 새로운 집주인에게 그대로 승계됩니다. 따라서 계약 만료 시점의 등기부등본상 소유자인 새 집주인이 보증금을 반환할 의무를 가집니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.