전세 만기 후 월세로 바꾸면서 1년 계약했는데,
2년 거주를 주장할 수 있을까요?

질문 전세 만기 후 월세로 바꾸면서 1년 계약했는데, 2년 거주를 주장할 수 있을까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

2025년 4월에 2년 전세 계약이 만료되었습니다. 집주인과 이야기해서 보증금을 크게 낮추는 대신 월세를 내는 조건으로 계약을 바꾸기로 했어요. 그래서 2025년 4월부터 1년짜리 보증부 월세 계약서를 새로 작성했습니다.

그런데 갑자기 개인 사정이 생겨서 1년만 살고 나가기가 애매해졌습니다. 법적으로는 임차인이 원하면 2년까지 살 수 있다고 들었는데, 저처럼 전세에서 월세로 조건을 완전히 바꿔서 계약서를 다시 쓴 경우에도 2년 거주를 주장할 수 있는지 궁금합니다.

혹시 중간에 집이 팔려서 집주인이 바뀌면 새 주인이 나가라고 할까 봐 걱정도 되고요. 이럴 때 제 권리를 지키려면 어떻게 해야 하나요? 계약갱신청구권을 쓴 건지 안 쓴 건지도 헷갈리네요.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.16

답변 새로운 1년 계약도 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있습니다. 다만 계약의 성격에 따라 계약갱신청구권 사용 여부는 달라질 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면, 임차인은 2년의 거주 기간을 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있기 때문입니다. 따라서 임대인과 1년으로 계약했더라도 임차인은 2년의 기간을 주장할 수 있고, 반대로 1년의 기간이 유효함을 주장하며 1년만 살고 나갈 수도 있습니다. 선택권은 임차인에게 있습니다.

더 중요한 쟁점은 이 계약을 '완전히 새로운 계약'으로 볼 것인지, 아니면 기존 계약에 대한 '합의 갱신'으로 볼 것인지입니다. 보증금과 월세 조건이 크게 바뀌었고 계약서를 새로 작성했으므로 새로운 임대차 계약으로 볼 여지가 큽니다. 만약 계약서나 문자 메시지 등에 '계약갱신청구권을 사용한다'는 명시적인 표현이 없었다면, 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 해석될 가능성이 높습니다. 이 경우, 현재의 2년 계약이 끝날 무렵(만기 6개월~2개월 전)에 계약갱신청구권을 사용하여 추가로 2년 더 거주를 요구할 수 있습니다.

만약 집주인이 바뀌더라도 임차인이 대항력(전입신고+점유)을 유지하고 있다면 걱정하지 않으셔도 됩니다. 새로운 집주인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 유효한 임대차 기간 동안에는 집이 팔렸다는 이유만으로 퇴거를 요구할 수 없습니다. 다만, 계약 만료 시점에 새 집주인이 실거주를 사유로 갱신을 거절할 수는 있으니 이 점은 유의해야 합니다.

분쟁 예방을 위해 확인할 것

  • 새로 작성한 계약서에 확정일자 받기

    전세에서 월세로 조건이 변경되었으므로, 변경된 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 새로운 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다.

  • 계약갱신청구권 사용 여부 명확히 하기

    임대인과 나눈 문자 메시지나 계약서 특약에 갱신청구권 사용에 대한 언급이 있었는지 다시 한번 확인하고, 향후 분쟁을 막기 위해 관련 내용을 기록해두는 것이 좋습니다.

  • 대항력 유지하기

    임대차 기간 중에는 어떤 경우에도 전출하지 않고 점유와 전입신고 상태를 유지해야 새로운 집주인에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.

  • 임대인 변경 시 등기부등본 확인

    집이 매매되어 소유자가 변경되면 등기부등본을 통해 새로운 임대인의 정보를 확인하고, 계약 승계 사실을 명확히 해두는 것이 좋습니다.

관련 법령: 주택임대차보호법

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 제1항에 따르면, 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 또한 같은 법 제6조의3(계약갱신 요구 등)은 임차인에게 1회의 계약갱신청구권을 보장합니다.

이처럼 계약 기간, 갱신 여부, 임대인 변경 등은 임차인의 권리에 직접적인 영향을 미칩니다. 안심등기에서는 계약 기간, 갱신 여부, 임대인 변경, 등기 변동 등을 함께 기록하여 향후 분쟁 발생 시 계약 상태를 명확히 정리하고 권리를 주장하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

자주 묻는 질문

1년 계약 후 1년만 살고 나갈 수도 있나요?

네, 가능합니다. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1년 계약의 유효함을 주장하며 1년만 거주한 뒤 계약을 종료할 수 있습니다. 2년 거주 또는 1년 거주에 대한 선택권은 임차인에게 있습니다.

계약서를 새로 썼는데, 계약갱신청구권을 쓴 건가요?

계약서나 합의 과정에서 '계약갱신청구권을 사용한다'는 명시적인 의사 표시가 없었다면 사용하지 않은 것으로 볼 가능성이 높습니다. 단순히 조건이 변경되어 재계약한 것은 '합의 갱신'으로 보아 갱신청구권이 남아있다고 해석될 수 있습니다.

집주인이 바뀌면 보증금은 누구에게 받아야 하나요?

임차인이 대항력을 갖추고 있다면 새로운 집주인이 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 계약 만기 시 보증금 반환 의무는 새로운 집주인에게 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.