계약갱신청구권으로 연장했는데, 3개월 전 퇴거 통보하니 집주인이 손해배상을 요구해요

질문 계약갱신청구권으로 연장했는데, 3개월 전 퇴거 통보하니 집주인이 손해배상을 요구해요

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

2년 전 전세계약을 하고 살다가, 만기가 다가와서 계약갱신청구권을 사용해 2년 더 살기로 했습니다. 그런데 개인 사정으로 이사를 가야 할 일이 생겨서, 지난 3월 초에 집주인에게 '7월 말에 이사를 나가겠다'고 문자로 명확하게 알렸습니다. 법적으로 3개월 전에만 통보하면 된다고 알고 있어서 문제없을 줄 알았어요.

문제는 집주인이 그 사이에 집을 팔려고 새로운 매수인이랑 계약을 했다는 겁니다. 제가 7월 말에 나간다고 하니, 매수인이 잔금일을 맞출 수 없다며 계약을 취소했고, 집주인은 계약금 배액배상을 하게 생겼다며 저한테 그 손해를 책임지라고 합니다.

사실 집주인이 집을 판다고 할 때, 부동산에서 '매매 절차에 필요하다'면서 '세입자 퇴거확약서'라는 서류에 서명을 부탁해서 해준 적이 있습니다. 거기에는 원래 계약 만료일인 2026년 8월까지 거주하는 걸로 적혀있긴 해요. 집주인은 이 확약서를 근거로 제가 중간에 말을 바꿔서 손해가 발생했으니, 매수인에게 물어줘야 할 계약금과 세금 손해까지 전부 제가 배상해야 한다고 주장합니다. 제가 정말 법에서 보장하는 전세계약갱신청구권 해지 권리를 행사했는데도 집주인의 손해를 전부 물어줘야 하나요? 너무 답답합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.15

답변 주택임대차보호법상 임차인의 정당한 해지권 행사이므로, 집주인의 손해배상 책임은 인정되기 어렵습니다.

결론부터 말씀드리면, 계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 임대차 계약의 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다. 따라서 3월 초에 7월 말 퇴거 의사를 명확히 알리셨다면 법에서 정한 3개월의 유예기간을 충분히 준수하신 것으로, 임차인의 정당한 권리 행사에 해당합니다.

집주인이 주장하는 손해배상 책임의 핵심은 '세입자 퇴거확약서'의 효력에 있습니다. 하지만 주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정하는 '편면적 강행규정'의 성격을 가집니다. 판례 역시 임차인이 법적으로 보장된 중도 해지권을 포기한다는 명확한 의사 표시 없이, 단순히 기존 계약 만료일을 재확인하는 수준의 서류에 서명했다는 사실만으로는 법적 권리가 소멸한다고 보지 않습니다. 즉, 해당 확약서가 매매 절차 협조를 위한 형식적인 문서였고, '임차인은 중도 해지권을 포기하며, 위반 시 손해를 배상한다'와 같은 구체적인 특약이 없다면 임차인의 해지권을 제한하기 어렵습니다.

따라서 집주인이 임차인에게 매매계약 파기에 따른 손해배상을 청구하려면, 임차인이 법적 의무를 '위반'했고 그로 인해 직접적인 손해가 발생했다는 인과관계를 입증해야 합니다. 하지만 질문자님의 경우는 법에 보장된 해지권을 적법한 절차에 따라 행사한 것이므로, 집주인의 손해배상 주장이 법원에서 받아들여질 가능성은 매우 낮습니다.

현 시점에서 확인하고 대응할 점

  • 해지 통보 사실 증명

    7월 말 퇴거 의사를 전달한 문자 메시지, 통화 녹음 등 증거를 명확히 보관하여 법적 효력 발생 시점(통보 후 3개월)을 다툼의 여지 없이 준비해야 합니다.

  • '세입자 퇴거확약서' 원본 확인

    작성했던 확약서의 정확한 문구를 다시 확인해야 합니다. 만약 '중도 해지 불가', '해지권 포기', '위반 시 손해배상' 등 구체적인 문구가 포함되어 있다면 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

  • 보증금 반환 요구

    해지 효력이 발생하는 7월 말에 보증금을 반환해달라는 내용증명을 임대인에게 보내두는 것이 좋습니다. 이는 보증금 반환을 공식적으로 요구하고, 반환 지연 시 법적 조치를 취하겠다는 의사를 명확히 하는 효과가 있습니다.

  • 계약 상태 기록 및 관리

    계약 갱신 사실, 해지 통보일, 임대인의 반응, 보증금 반환 일정 등 계약 종료 과정의 모든 상태를 객관적인 기록으로 남겨두는 것이 중요합니다. 이는 향후 발생할 수 있는 분쟁에서 중요한 증거 자료로 활용될 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제4항

이번 사안의 가장 중요한 법적 근거는 주택임대차보호법 제6조의3 제4항입니다. 이 조항은 계약갱신청구권에 따라 갱신된 임대차의 해지에 관하여 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 준용하도록 규정합니다. 즉, 묵시적 갱신과 마찬가지로 계약갱신청구권을 사용해 연장된 계약 역시 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 명시하고 있습니다.

이는 임차인의 주거 이동의 자유를 보장하기 위한 조항으로, 임차인에게 불리한 약정의 효력을 배제하는 주택임대차보호법의 입법 취지에 따라 강력한 효력을 갖습니다. 안심등기는 이러한 계약 갱신 및 해지 통보와 같은 계약의 상태 변화를 위변조가 어려운 형태로 기록하고 관리하여, 분쟁 발생 시 임차인의 정당한 권리 행사를 입증하는 객관적인 근거로 활용할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

묵시적 갱신과 계약갱신청구권 사용 후 해지 통보 효력이 동일한가요?

네, 동일합니다. 주택임대차보호법은 두 경우 모두 임차인이 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 임대인은 이 기간 동안 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

집주인이 새로운 세입자를 구하기 전까지 보증금을 못 돌려주겠다고 하면 어떻게 하죠?

새로운 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정일 뿐, 보증금 반환 의무와는 무관합니다. 계약 해지 효력이 발생하는 날짜에 보증금을 돌려받지 못하면, 임차권등기명령 신청 및 보증금 반환 청구 소송 등 법적 절차를 진행할 수 있습니다.

내용증명은 어떻게 보내고 어떤 효력이 있나요?

내용증명은 우체국을 통해 특정 내용의 문서를 특정 날짜에 상대방에게 발송했다는 사실을 증명하는 제도입니다. 법적 강제력은 없지만, 계약 해지 및 보증금 반환 요구 의사를 명확히 전달했다는 강력한 증거가 되어 심리적 압박과 함께 향후 소송에서 유리한 자료로 활용됩니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.