재계약하면서 보증금을 올려줬는데,
이전 임차인의 임차권등기 사실을 숨겼다면 계약 파기 가능한가요?

질문 재계약하면서 보증금을 올려줬는데, 이전 임차인의 임차권등기 사실을 숨겼다면 계약 파기 가능한가요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 만기가 다가와서 집주인과 재계약을 하기로 했습니다. 보증금을 좀 올려주는 조건으로 계약서를 다시 썼고요. 그런데 재계약하고 나서 등기부등본을 다시 떼보니, 제가 입주하기 전에 살던 이전 임차인이 설정했던 임차권등기 기록이 있더라고요. 지금은 말소된 상태지만, 과거에 보증금을 제때 못 돌려줘서 이런 등기까지 했다는 사실에 뒤통수를 맞은 기분입니다.

부동산에 물어보니 임대인이 공인중개사 자격도 있는 사람이라는데, 재계약 당시 이런 중요한 사실에 대해 한마디도 설명해주지 않았습니다. 만약 이 집에 보증금 미반환 문제가 있었다는 걸 알았다면 보증금을 올려주면서까지 재계약하지는 않았을 겁니다. 너무 불안한데, 지금이라도 이 재계약을 파기하고 증액한 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

당장 5월 10일이 원래 계약 만기일인데, 만약 제 보증금도 안 돌려주면 어떻게 해야 할지 막막합니다. 임차권등기명령을 바로 신청해야 하는 건지, 아니면 공증이라도 받아둬야 하는지, 어떻게 대응해야 제 보증금을 지킬 수 있을지 궁금합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.14

답변 임대인의 중요사항 고지 의무 위반을 근거로 계약 취소 및 증액분 반환을 주장해 볼 수 있습니다.

과거에 임차권등기 기록이 있었다는 것은 임대인이 이전 임차인에게 보증금을 제때 반환하지 못했다는 명백한 증거입니다. 이는 향후 임차인의 보증금 회수 가능성에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 매우 중요한 정보에 해당합니다. 따라서 임대인(특히 공인중개사 자격이 있는 경우)이나 중개사가 재계약 과정에서 이 사실을 알리지 않았다면, 이는 민법상 '착오에 의한 의사표시' 또는 '중요사항 고지 의무 위반'을 주장할 수 있는 근거가 될 수 있습니다.

다만, 재계약서 작성이 이미 완료되었기 때문에 계약이 자동으로 무효가 되지는 않습니다. '임차권등기 사실을 알았다면 보증금을 증액하며 재계약하지 않았을 것'이라는 점을 명확히 하여 임대인에게 내용증명 등을 통해 계약 취소(또는 해제) 의사를 통보하고, 증액된 보증금의 반환을 요구하는 절차를 진행해야 합니다. 만약 임대인이 구두로 증액분 반환을 약속했다면, 반드시 문자 메시지나 통화 녹음, 확인서 등 서면 증거를 확보해 두는 것이 안전합니다.

압류, 가압류, 가등기, 임차권등기, 경매개시결정등기 등에 사용할 수 있습니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 말소 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

현시점에서 확인하고 준비할 것

  • 내용증명 발송

    임대인에게 '중요사항 미고지'를 사유로 재계약 취소 및 증액 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하여 법적 의사표시를 명확히 합니다.

  • 증거 확보

    임대인 또는 중개사와의 대화 내용을 녹음하거나, 증액분 반환 약속 등을 서면(문자, 확인서)으로 받아둡니다.

  • 임차권등기명령 준비

    계약 만기일인 5월 10일 다음 날까지 보증금 전액을 돌려받지 못할 경우를 대비해, 즉시 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 필요 서류를 미리 준비합니다.

  • 법률 상담

    소송까지 고려해야 할 수 있으므로, 대한법률구조공단이나 변호사와 상담하여 구체적인 소송 절차와 실익을 검토하는 것이 좋습니다.

관련 법 조항

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 보호하고 있습니다. 또한 민법 제109조(착오로 인한 의사표시)는 계약의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다고 규정하며, 판례는 상대방이 유발한 동기의 착오도 취소 사유가 될 수 있다고 봅니다. 임차권등기 이력은 보증금 반환의 안전성에 관한 중요 정보이므로, 이를 알리지 않은 것은 계약 취소 사유로 주장해 볼 여지가 충분합니다.

안심등기는 단순히 한 번 결과를 보여주는 데서 끝나지 않고, 해당 계약의 **상태를 관리합니다.** 발급 시점의 부적격 판단 결과는 위변조가 어려운 형태로 기록되며, 이후 등기부등본 상태 변화가 감지되어 알림이 오면, 입주일 전 재평가를 통해 변경된 내용을 기준으로 다시 판단할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

임차권등기명령은 언제부터 신청할 수 있나요?

임대차 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우, 계약 종료일 다음 날부터 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 예를 들어 5월 10일이 만기라면 5월 11일부터 신청 가능합니다.

임대인이 공인중개사이면 책임이 더 큰가요?

네, 공인중개사법에 따라 중개사는 중개대상물의 권리관계를 성실·정확하게 확인하고 설명할 의무가 있습니다. 임대인이 공인중개사라면 이러한 신의성실의 원칙과 고지 의무를 위반한 책임이 더 무겁게 인정될 수 있습니다.

공증을 받아두면 임차권등기명령을 안 해도 되나요?

아닙니다. 공증(금전소비대차 공증 등)은 집행권원을 확보하여 소송 없이 강제집행을 신청할 수 있게 해주는 장치일 뿐, 이사 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지해주는 임차권등기명령의 효력을 대체하지는 못합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.