전세계약 당시 임대인이 압류 사실을 숨겼다면,
계약 해지하고 계약금 돌려받을 수 있나요?

질문 전세계약 당시 임대인이 압류 사실을 숨겼다면, 계약 해지하고 계약금 돌려받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

부모님 전세 계약 때문에 정말 골치가 아픕니다. 얼마 전 전세계약을 했는데, 나중에 알고 보니 계약 당시 등기부등본에 압류가 걸려있었더라고요. 중개사나 임대인 쪽에서는 이 내용에 대해 아무런 설명도 없었습니다. 저희는 당연히 깨끗한 집인 줄 알고 계약을 진행한 거고요.

이 사실을 알고 너무 불안해서 임대인에게 계약 해지와 계약금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈습니다. 그랬더니 임대인은 '압류는 이미 다 해결해서 곧 등기부에서 사라질 거다. 보증금 받는 데 아무 문제 없으니 계약 해지는 못 해준다'는 식으로 나오고 있습니다.

저희 입장에서는 계약할 때 이렇게 중요한 사실을 숨긴 것 자체가 사기 아닌가 싶은데요. 부모님께는 전세보증금이 거의 전 재산이라, 이런 위험한 집에 들어갈 수는 없습니다. 지금이라도 이 계약을 무르고 계약금을 온전히 돌려받을 수 있는 방법이 없을까요? 만약 계속 안 돌려주면 어떻게 대응해야 하나요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.13

답변 임대인의 압류 사실 미고지는 계약의 중요사항 고지의무 위반으로, 계약 취소 및 계약금 반환을 주장할 수 있습니다.

전세계약에서 등기부등본상 압류의 존재 여부는 임차인의 보증금 회수 가능성에 직접적인 영향을 미치는 매우 중요한 정보입니다. 임대인이 이러한 사실을 알고도 계약 시점에 임차인에게 알리지 않았다면, 이는 신의성실의 원칙상 고지의무를 위반한 것으로 볼 수 있습니다. 임차인은 이를 근거로 '착오에 의한 의사표시' 또는 '사기·강박에 의한 의사표시'를 주장하며 계약 취소를 요구할 수 있습니다.

임대인 측에서 '압류가 이미 해제되었으니 문제가 없다'고 주장하더라도, 계약 취소 주장의 핵심은 '계약 체결 당시'를 기준으로 합니다. 즉, 계약 시점에 압류 사실을 알았다면 과연 이 계약을 체결했을 것인가가 쟁점입니다. 압류 등기는 임대인의 재정 상태에 심각한 문제가 있음을 보여주는 강력한 신호이며, 이는 보증금 반환 능력에 대한 신뢰를 깨뜨리는 중대한 사유에 해당합니다. 따라서 계약 당시 압류가 존재했다는 사실 자체만으로도 계약의 중요 부분에 대한 착오를 주장할 충분한 근거가 될 수 있습니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 말소 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

계약 해지 및 계약금 반환을 위한 대응 방법

  • 내용증명 재발송 또는 추가 발송

    이미 내용증명을 보내셨지만, 법적 근거를 명확히 하여 추가로 발송하는 것을 고려할 수 있습니다. 민법 제109조(착오로 인한 의사표시) 또는 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)에 근거하여 계약 취소의 의사를 명확히 하고, 계약금 반환을 재차 요구합니다.

  • 계약금 반환 청구 소송 준비

    임대인이 계약금 반환을 끝까지 거부할 경우, 부당이득 반환 또는 계약금 반환 청구 소송을 제기해야 합니다. 계약 당시의 등기부등본, 중개대상물 확인·설명서, 임대인 및 중개사와의 대화 녹취나 문자 메시지 등 고지의무 위반을 입증할 모든 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.

  • 중개사 책임 검토

    공인중개사는 계약 전 등기부등본 등 공적 서류를 확인하고 권리관계를 임차인에게 정확하게 설명할 의무가 있습니다. 만약 중개사가 압류 사실을 알고도 설명하지 않았거나, 확인을 게을리했다면 중개사에게도 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.

  • 안심등기를 통한 사전 예방

    안심등기는 계약 전 등기부등본의 압류와 같은 권리침해 사항을 미리 분석하고 위험성을 알려줍니다. 따라서 사용자에게 해당 권리를 잔금 전까지 말소하는 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내하고, 협의가 불가능할 경우 계약을 보류하도록 권고하여 이러한 분쟁을 사전에 막는 데 도움을 줍니다.

관련 법 조항 및 판례

대법원 판례(2006다48955)는 부동산 거래에 있어 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 이를 위반한 것은 위법하다고 보고 있습니다. 전세계약에서 압류의 존재는 이러한 '중요한 사정'에 명백히 해당합니다.

또한 안심등기는 단순히 한 번 결과를 보여주는 데서 끝나지 않고, 해당 계약의 **상태를 관리합니다.** 발급 시점의 **부적격** 판단 결과는 위변조가 어려운 형태로 기록되며, 이후 등기부등본 상태 변화(압류 말소 등)가 감지되어 알림이 오면, 입주일 전 재평가를 통해 변경된 내용을 기준으로 다시 판단할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

압류가 지금은 말소되었다면 계약 해지를 할 수 없나요?

아닙니다. 계약 취소권은 '계약 체결 당시'를 기준으로 판단합니다. 계약 시점에 존재했던 압류 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이라는 점을 입증한다면, 현재 압류가 말소되었더라도 계약 취소를 주장할 수 있습니다.

내용증명을 보냈는데도 임대인이 계약금을 돌려주지 않으면 어떻게 하나요?

임대인이 계약금 반환을 거부하면 지급명령을 신청하거나, 계약금 반환 청구 소송을 제기해야 합니다. 법적 절차 진행 전 변호사와 상담하여 증거자료와 승소 가능성을 검토하는 것이 좋습니다.

공인중개사에게는 책임이 없나요?

공인중개사는 등기부등본 등 서류를 확인하고 권리관계를 성실·정확하게 설명할 의무가 있습니다. 만약 이 의무를 위반하여 손해가 발생했다면, 공인중개사에게도 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.