전세대출 가능 매물이라 가계약했는데,
대출이 안 나오면 가계약금 돌려받을 수 있나요?

질문 전세대출 가능 매물이라 가계약했는데, 대출이 안 나오면 가계약금 돌려받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

온라인 부동산 플랫폼에서 '전세자금대출 가능'이라고 표시된 매물을 보고 중개사와 연락했습니다. 집이 마음에 들어서 바로 가계약을 하고 싶다고 했고, 중개사가 알려준 집주인 계좌로 가계약금 300만 원을 바로 보냈습니다. 입주일, 보증금, 계약금 등 주요 조건은 문자로 다 합의했고요.

그런데 정식 전세계약서 작성을 앞두고 은행에 대출 상담을 받아보니, 제가 계약하려던 집에 문제가 있어 전세대출이 거절될 가능성이 높다는 이야기를 들었습니다. 알아보니 등기부등본 상 권리관계가 복잡하거나, 건축물대장에 위반건축물로 등재된 경우 전세보증금반환보증 가입이 어렵고, 자연히 은행 대출도 막히는 경우가 많다고 하더라고요.

중개사에게 이 사실을 알렸더니, 집주인은 제 단순 변심이라며 가계약금을 절대 돌려줄 수 없다고 버티고 있습니다. 저는 '전세대출 가능'이라는 조건을 믿고 계약을 진행한 건데, 이게 왜 제 탓이 되는 건지 너무 억울합니다. 아직 정식 계약서에 도장도 찍기 전인데, 이 상황에서 제가 보낸 가계약금을 안전하게 돌려받을 방법은 정말 없는 걸까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.09

답변 '전세대출 가능'이 계약의 중요 조건이었다면, 착오를 이유로 계약을 취소하고 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다.

가계약금을 돌려받을 수 있는지 여부는 '전세자금대출'이 계약 체결의 얼마나 중요한 전제였는지를 객관적으로 입증하는 데 달려있습니다. 판례는 당사자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고, 표의자의 중대한 과실이 없어야 계약을 취소할 수 있다고 봅니다. 질문자님의 경우, 온라인 매물 광고에 명시된 '전세자금대출 가능'이라는 문구를 신뢰하고 계약의사를 결정했으므로, 이는 계약의 '중요부분의 착오'에 해당할 가능성이 높습니다.

임차인의 단순 변심이 아니라, 계약의 성립을 좌우하는 핵심 전제조건(전세대출 가능)이 사실과 달랐기 때문에 계약을 이행할 수 없게 된 상황으로 보아야 합니다. 특히 정식 계약서 작성 전이고, 대출 불가 사실을 사전에 인지했다는 점은 가계약금 반환 요구에 유리하게 작용할 수 있습니다. 임대인과 중개사는 해당 매물이 대출 가능한 상태를 유지해야 할 신의성실의 원칙상 의무가 있다고 볼 수 있습니다.

안심등기에서는 전세대출 가능 여부를 직접 보장하지는 않지만, 대출 심사에 영향을 미치는 주요 위험 신호를 사전에 점검할 수 있습니다. 건축물대장에 위반건축물 표시가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

이는 위반 내용과 시정 가능 여부를 추가로 확인해야 하며, 전세대출이나 HUG·HF 전세보증금반환보증 심사에도 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

따라서 안심등기는 사용자에게 위반건축물의 발생 원인과 시정 가능 여부, 금융기관과 보증기관의 취급 가능 여부를 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_VERIFY_BUILDING_VIOLATION_STATUS>

또한 안심등기는 발급 시점의 조건부적격 판단 결과와 위반건축물 정보를 기록합니다. 이후 관련 자료가 보완되거나 등기부등본의 변동이 감지되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 정보를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

가계약금 반환을 위해 지금 바로 해야 할 일

  • 증거 자료 확보하기

    '전세자금대출 가능' 문구가 포함된 매물 광고 화면을 캡처하고, 중개사 및 임대인과 주고받은 문자, 통화 녹음, 가계약금 이체 내역 등 모든 기록을 확보해야 합니다.

  • 계약 취소 및 반환 요구 내용 통보하기

    중개사와 임대인에게 '대출 가능 매물로 안내받아 계약을 진행했으나, 실제 대출이 어렵다는 사실을 확인하여 계약을 진행할 수 없으므로 가계약금 반환을 요청한다'는 내용을 명확하게 담아 문자나 카카오톡 등 기록이 남는 방식으로 보내야 합니다.

  • 내용증명 발송 고려하기

    상대방이 반환을 계속 거부할 경우, 변호사나 법무사를 통해 위와 같은 사실관계와 법적 근거(민법 제109조)를 담은 내용증명을 발송하여 공식적으로 계약 취소 의사와 반환을 청구할 수 있습니다.

  • 소송 및 중개사 책임 검토하기

    최후의 수단으로 지급명령신청이나 소액사건심판을 통해 법적 절차를 진행할 수 있습니다. 또한, 중개사가 매물의 권리관계나 대출 가능 여부를 제대로 확인하지 않고 설명했다면 공인중개사법상 '확인·설명의무' 위반으로 손해배상 청구도 함께 검토할 수 있습니다.

관련 법 조항

이번 사안의 핵심 법적 근거는 민법 제109조 '착오로 인한 의사표시'입니다. 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다고 규정합니다. 전세대출이 불가능하다는 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이라는 점이 명백하므로, 이를 '중요부분의 착오'로 주장할 수 있습니다.

또한, 대법원 판례(2012다74622)는 '계약 당시 장래의 전세보증금반환채권이 담보대출의 대상이 될 수 있다는 사정이 계약 체결의 중요한 동기가 되었고 이러한 동기가 상대방에게 표시되어 법률행위의 내용으로 되었다고 볼 수 있다'고 판시한 바 있습니다. 이는 전세대출 가능 여부가 계약의 중요한 내용이 될 수 있음을 인정한 사례로, 질문자님의 주장을 뒷받침하는 근거가 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

'전세대출 특약'을 넣지 않았는데도 가계약금을 돌려받을 수 있나요?

네, '대출 불가 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다'는 특약을 넣었다면 가장 좋았겠지만, 특약이 없더라도 '전세대출 가능'이라는 광고 자체가 계약의 중요한 전제가 되었음을 입증한다면 민법상 착오 취소를 주장하며 반환을 요구할 수 있습니다.

임대인이 끝까지 돈을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

내용증명 발송 후에도 반환을 거부하면, 법원에 지급명령을 신청하거나 소액사건심판을 청구할 수 있습니다. 가계약금액이 크지 않아 변호사 선임이 부담된다면, 대한법률구조공단 등의 도움을 받아 직접 소송을 진행하는 방법도 있습니다.

중개사에게는 책임이 없나요?

중개사는 매물의 상태와 권리관계를 성실히 확인하고 임차인에게 설명할 의무가 있습니다. 만약 위반건축물 등 대출이 어려운 사유를 알고도 이를 숨기거나 제대로 확인하지 않고 '대출 가능'이라고 설명했다면, 중개사에게도 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.