전세보증보험 들 때 선순위채권,
실제 대출액과 채권최고액 중 뭘로 보나요?

결론부터 말씀드리면, 전세보증금반환보증 심사 시 보증기관(HUG, HF 등)은 임대인의 실제 대출잔액이 아닌 등기부등본에 기재된 ‘채권최고액’을 선순위채권 금액으로 판단합니다. 임대인이나 중개인이 “실제 빚은 얼마 남지 않았다”고 말하더라도, 등기부등본에 채권최고액이 그대로 남아있는 한 보증 심사에서는 그 금액 전체가 빚으로 간주됩니다.

근저당권은 미래에 발생할 수 있는 이자나 연체 비용까지 담보하기 위해 실제 대출 원금보다 120~130%가량 높게 설정됩니다. 임대인이 대출 원금을 꾸준히 갚아 실제 잔액이 줄었더라도, 은행에 요청해 ‘감액등기’를 하지 않는 이상 등기부등본의 채권최고액은 처음 설정된 금액으로 유지됩니다. 따라서 임차인 입장에서는 가장 보수적인 기준인 채권최고액을 기준으로 보증금 회수 가능성을 판단하는 것이 안전합니다.

안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.