전세 만기일에 보증금을 못 준다는데,
이자 합의와 임차권등기 중 뭘 해야 하나요?

질문 전세 만기일에 보증금을 못 준다는데, 이자 합의와 임차권등기 중 뭘 해야 하나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 계약 만기가 다가와서 4개월 전에 미리 집주인에게 계약을 연장하지 않겠다고 말씀드렸습니다. 그런데 만기일이 코앞으로 다가오자 집주인이 "아직 다음 세입자가 안 구해져서 보증금을 제때 주기 어렵다"고 연락이 왔습니다. 당장 이사 갈 집 계약금도 치른 상태라 눈앞이 캄캄합니다.

집주인은 미안하다며 제가 받은 전세대출 이자나 연체이자를 본인이 내주겠다고 하는데, 그냥 말로만 약속받기엔 너무 불안합니다. 만약 이자 지급에 대해 합의한다면 어떤 걸 확인해야 하나요? 또, 이런 상황에서 보증금을 지키려면 임차권등기명령을 신청해야 한다고 들었는데, 저는 이미 이사 준비 때문에 짐을 거의 다 뺀 상태입니다. 지금이라도 임차권등기를 신청할 수 있을까요?

보증금도 큰돈인데, 이런 일이 생기니 어떻게 대처해야 할지 막막합니다. 제 보증금을 안전하게 돌려받고, 이사도 문제없이 하려면 이자 합의와 임차권등기 중 어떤 선택을 해야 할지, 또 각 선택지에서 제가 뭘 주의해야 하는지 알려주세요.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.11

답변 임대인의 자금 사정은 보증금 반환 지연의 정당한 사유가 아니므로, 서면 합의 또는 임차권등기명령으로 권리를 확보해야 합니다.

계약 만료일에 보증금을 반환하는 것은 임대인의 가장 기본적인 의무입니다. 새로운 임차인이 구해지지 않았다는 것은 임대인의 개인적인 자금 사정일 뿐, 보증금 반환을 미룰 수 있는 법적 근거가 되지 않습니다. 이미 4개월 전 계약갱신 거절 의사를 명확히 통지하셨으므로, 임대인은 계약 만료일에 보증금 전액을 반환해야 할 책임이 있습니다. 만기일 이후에도 보증금을 돌려주지 않는 것은 명백한 채무 불이행(반환 지체)에 해당합니다.

임차권등기접수증
임차권등기접수증

이런 상황에서 임차인이 선택할 수 있는 방법은 크게 두 가지입니다. 첫째는 임대인의 제안대로 지연이자를 받기로 합의하는 것이고, 둘째는 법적 절차인 임차권등기명령을 신청하는 것입니다. 두 방법 모두 장단점이 있으므로, 현재 상황과 이사 일정 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

선택지별 확인 및 대응 방법

  • 이자 지급 합의 시: 구두 약속은 절대 안 됩니다.

    반드시 지급 대상 이자(전세대출 이자 등), 이자율, 지급일, 지급 방법, 미지급 시 위약금 조항, 그리고 가장 중요한 '보증금 반환 예정일'을 명시한 합의서를 서면으로 작성하고 임대인의 서명 또는 날인을 받아야 합니다. 만약 대리인(자녀 등)과 합의한다면, 이자 부담 합의에 대한 권한까지 위임되었는지 위임장과 인감증명서를 통해 재차 확인해야 합니다.

  • 임차권등기명령 신청 시: 대항력 유지가 핵심입니다.

    임차권등기명령은 임대차가 '종료된 후' 보증금을 받지 못한 임차인이 신청할 수 있습니다. 이미 짐을 거의 다 뺐더라도 신청은 가능합니다. 하지만 가장 중요한 것은 '대항력'과 '우선변제권'을 잃지 않는 것입니다. 임차권등기가 등기부등본에 완전히 기재되기 전에 다른 곳으로 전입신고를 하면 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 상실하여 보증금 회수가 매우 어려워질 수 있습니다. 따라서 법원의 등기 완료 결정을 확인하기 전까지는 전입 주소를 절대 이전해서는 안 됩니다.

판단 근거 및 법적 보호 장치

주택임대차보호법은 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 보아 임차인의 권리를 보호합니다. 임차권등기명령은 이사를 가더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 강력한 법적 장치입니다. 임차권등기가 완료되면 임대인에게 등기 비용을 청구할 수 있으며, 등기부등본에 기록이 남아 임대인이 새로운 임차인을 구하는 데 압박을 줄 수 있습니다.

압류, 가압류, 가등기, 임차권등기, 경매개시결정등기 등에 사용할 수 있습니다.

안심등기에서는 등기부등본에 이러한 위험 권리가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 해당 권리가 새로운 임차인의 순위를 일률적으로 뒤로 미룬다는 의미라기보다, 소유권이나 처분 권한이 제한되거나 강제집행 절차가 진행될 가능성이 있어 보증금 회수 구조에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리를 잔금 지급 전까지 말소할 수 있는지 확인하고, 말소 완료 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 확인된 권리 내용을 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 말소 등 등기부등본의 변동이 감지되면 알림을 제공하며, 잔금 지급 또는 입주 전 변경된 권리관계를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

임차권등기명령을 신청하면 바로 이사해도 되나요?

아닙니다. 임차권등기명령을 '신청'한 것만으로는 부족하며, 법원의 결정에 따라 등기부등본에 임차권등기가 '기재'된 것을 확인한 후에 이사하거나 전출해야 대항력이 유지됩니다. 통상 신청 후 1~2주 정도 소요될 수 있습니다.

임대인이 이자 합의서 작성을 거부하면 어떻게 하죠?

임대인이 서면 합의를 거부한다면 구두 약속은 의미가 없습니다. 즉시 내용증명을 통해 보증금 반환을 공식적으로 요구하고, 계약 만료일 다음 날부터 임차권등기명령 신청 및 보증금 반환 청구 소송 등 법적 절차를 준비하는 것이 안전합니다.

임차권등기명령 신청 비용은 누가 부담하나요?

임차권등기명령 신청에 들어간 인지대, 송달료, 등록면허세, 등기신청수수료 등은 모두 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금을 돌려받을 때 관련 비용을 함께 요구할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.