전세 중도해지하는데 집주인이 시세보다 보증금을 너무 높게 불러요. 어떡하죠?

임차인의 개인 사정으로 계약기간 중 해지하는 경우, 묵시적 갱신 상황과 달리 법적으로 즉시 해지 효력이 발생하지 않습니다. 따라서 ‘새로운 임차인을 구하는 조건’으로 임대인이 중도해지에 ‘합의’해준 것은 법적 분쟁을 피하기 위한 일반적인 절차입니다. 하지만 이 합의가 임대인에게 무소불위의 권한을 주는 것은 아닙니다.

임대인이 새로운 임대차계약의 조건을 정할 권리는 있지만, 그 권리를 남용하여 기존 임차인의 보증금 반환을 부당하게 지연시켜서는 안 된다는 ‘신의성실의 원칙’이 적용될 수 있습니다. 주변 시세가 1억 8천만 원 수준임에도 2억 1천만 원이라는 현저히 높은 금액을 고집하는 것은 새로운 임차인을 구하려는 노력을 사실상 포기한 것으로 해석될 여지가 있습니다.

이러한 상황은 새로운 임차인 입장에서도 위험합니다. 안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.