집주인이 바뀌었는데 실거주한다며 나가래요.
계약갱신청구권은 무효인가요?

질문 집주인이 바뀌었는데 실거주한다며 나가래요. 계약갱신청구권은 무효인가요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 계약 만기가 다가와서 현 집주인에게 계약갱신청구권을 사용하겠다고 문자로 알렸고, 집주인도 알겠다고 답장을 받았습니다. 그렇게 계약이 연장되는 줄로만 알고 있었는데, 얼마 뒤 집주인에게서 집을 팔았다는 연락을 받았습니다.

새로운 집주인의 어머니라는 분이 연락 와서는, 본인 아들이 직접 들어와 살 거라며 계약을 갱신해 줄 수 없으니 만기일에 맞춰 이사를 나가달라고 합니다. 저는 이미 기존 집주인과 계약 갱신에 합의했는데, 이제 와서 집주인이 바뀌었다고 이사를 나가야 하는 건가요?

부동산에서는 원래 집이 팔리면 새 주인이 임대인 지위를 그대로 승계하는 거라 괜찮다고는 하는데, 실거주하겠다니 막막합니다. 제가 행사한 계약갱신청구권이 정말 무효가 되는 건지, 제 전세보증금은 안전하게 돌려받을 수 있을지, 지금 상황에서 어떻게 대처해야 할지 너무 불안합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.05

답변 새 집주인이 법정 기한 내에 소유권을 취득하고 실거주를 통보했다면 갱신 거절이 유효할 수 있습니다.

주택임대차보호법에 따라 임차주택의 양수인(새로운 집주인)은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 기존 임대차 계약의 모든 권리와 의무, 보증금 반환 의무까지 새로운 집주인에게 이어지는 것이 맞습니다. 하지만 임차인의 계약갱신청구권과 임대인의 실거주 목적 갱신 거절권이 충돌할 때는 여러 시점을 면밀히 따져봐야 합니다.

계약갱신청구권
계약갱신청구권

대법원 판례에 따르면, 임차인이 기존 임대인에게 계약갱신청구권을 행사했더라도, 새로운 임대인이 법에서 정한 갱신 거절 기간(계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 소유권이전등기를 마치고 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 그 거절이 정당하다고 보고 있습니다. 즉, 임차인이 갱신 요구를 먼저 했더라도, 새 집주인이 위 기간 안에 등기를 마치고 실거주 의사를 통지했다면 임차인은 집을 비워줘야 할 수 있습니다.

따라서 현재 상황에서는 등기부등본을 통해 새로운 집주인의 소유권이전등기 접수일을 확인하는 것이 가장 중요합니다. 만약 새 집주인의 등기 접수일이 갱신 거절 기간이 지난 후라면, 임차인의 갱신 요구가 우선하므로 실거주를 이유로 거절할 수 없습니다.

지금 바로 확인하고 행동해야 할 것들

  • 등기부등본 열람

    인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 새로운 집주인으로 소유권이전등기가 완료되었는지, 그 접수일이 언제인지 정확히 확인해야 합니다.

  • 내용증명 발송

    새로운 집주인의 주소지로 내용증명을 보내 '기존 임대인에게 계약갱신청구권을 행사한 사실'과 '새로운 임대인의 실거주 사유를 구체적으로 확인 요청'하는 내용을 기록으로 남기는 것이 좋습니다. 이는 향후 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.

  • 대리인 권한 확인

    집주인의 어머니가 연락을 대신하고 있다면, 위임장과 인감증명서 등을 통해 정당한 대리 권한이 있는지 확인해야 합니다. 권한 없는 대리인의 통지는 법적 효력이 없을 수 있습니다.

  • 보증기관 및 은행 통보

    전세보증금반환보증에 가입했거나 전세대출을 이용 중이라면, 해당 기관에 임대인 변경 사실을 알리고 등기부등본 등 관련 서류를 제출하여 절차에 협조하고 있음을 명확히 해야 합니다.

판단 근거 법령 및 판례

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 계약 갱신을 거절할 수 있다고 규정합니다. 대법원 판례(2021다266631)는 임대인의 지위를 승계한 양수인도 해당 주택에 실제 거주하려는 경우, 갱신 거절 기간 내라면 갱신 거절권을 행사할 수 있다고 판단했습니다.

이처럼 임대인 변경 시점과 권리관계 변동은 보증금 반환과 직결되는 중요한 문제입니다. 안심등기에서는 소유권 이전과 같은 등기부등본의 상태 변화가 감지되면 알림을 통해 임차인이 제때 대응할 수 있도록 돕고, 변경된 내용을 기준으로 계약 상태를 다시 판단하여 보증금 회수 가능성을 점검할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

새 집주인이 실거주한다고 하고 실제로는 다른 사람에게 세를 주면 어떻게 되나요?

정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우, 기존 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

내용증명은 어떻게 보내고 어떤 내용을 담아야 하나요?

우체국을 통해 발송하며, 임차인, 임대인의 인적사항, 계약 내용, 계약갱신청구권을 행사한 사실, 새 임대인의 갱신 거절에 대한 입장, 실거주 여부 확인 요청 등을 육하원칙에 따라 명확히 기재하는 것이 좋습니다.

새 집주인의 소유권이전등기일이 갱신 거절 기간(만기 2개월 전) 이후라면 어떻게 되나요?

그 경우 이미 기존 임대인과의 사이에서 계약 갱신 효력이 발생한 것으로 보므로, 새 집주인은 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없고 임대차 계약은 연장됩니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.