갱신권으로 연장한 전세계약,
3개월 전 통보로 해지할 수 있나요?

질문 갱신권으로 연장한 전세계약, 3개월 전 통보로 해지할 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

2년 전 전세계약을 맺고 살다가, 만기 즈음에 계약갱신청구권을 사용해서 2년 더 살기로 했습니다. 그런데 최근 개인 사정으로 이사를 가야 할 일이 생겼어요. 법적으로 갱신된 계약은 임차인이 중도 해지 통보를 할 수 있고, 3개월 뒤에 효력이 생긴다고 들어서 2025년 3월 초에 집주인에게 7월 말에 이사하겠다고 말씀드렸습니다. 집주인도 알겠다고 하셨고요.

문제는 그 이후에 터졌습니다. 저희 집이 토지거래허가구역에 묶여있는데, 집주인이 집을 팔기로 하고 매수인이랑 계약을 했나 봐요. 그 과정에서 제가 7월 말에 나간다고 하니 부동산에서 '세입자 퇴거 확약서' 같은 서류에 서명을 해달라고 해서 해드렸습니다. 그냥 행정 절차에 필요하다고 해서요.

그런데 갑자기 집주인이랑 집을 사려던 사람 사이에 문제가 생겼는지, 매매계약이 취소될 것 같다고 합니다. 그러면서 저 때문에 계약이 어그러지고 계약금 손실에 세금 문제까지 생겼다며, 제가 법적으로 보장된 해지권을 포기하고 확약서에 따라 만기까지 살아야 한다고 주장합니다. 만약 제가 7월 말에 나가면 자기들 손해를 저한테 물리겠다는 식으로 이야기하는데, 너무 불안하고 황당합니다. 제가 정말 손해배상 책임을 져야 하나요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.05.04

답변 계약갱신청구권으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지할 수 있으며, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없을 가능성이 높습니다.

결론부터 말씀드리면, 현재 상황에서 임차인의 계약 해지 통보는 주택임대차보호법에 따른 정당한 권리 행사로 보일 가능성이 매우 높습니다. 임대인과 매수인 사이의 매매계약 문제는 기본적으로 두 당사자가 해결해야 할 사안이며, 이를 법적 권리를 행사한 임차인에게 전가하기는 어렵습니다.

계약갱신
계약갱신

주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따르면, 계약갱신청구권에 따라 갱신된 임대차 계약의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 그리고 이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 상담자께서는 2025년 3월 초에 7월 말 퇴거 의사를 밝혔으므로, 3개월의 유예 기간을 훌쩍 넘겨 통보 의무를 다한 것으로 보입니다.

가장 큰 쟁점은 '세입자 퇴거 확약서'의 효력입니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 명시하고 있습니다. 만약 해당 확약서가 임차인의 법정 해지권을 전면적으로 포기하게 만드는 내용이라면, 이는 임차인에게 일방적으로 불리한 약정으로 판단되어 무효를 주장할 여지가 충분합니다. 단순히 토지거래허가 과정에서 기존 임대차 종료일을 확인하는 행정상 문서였다면, 이를 근거로 법적 권리를 포기했다고 해석하기는 더욱 어렵습니다. 

현 시점에서 확인하고 대응할 점

  • 퇴거 통보 사실 입증

    2025년 3월 초에 집주인에게 계약 해지를 통보한 사실을 명확히 입증할 수 있는 문자 메시지, 통화 녹음, 내용증명 등의 자료를 확보해 두는 것이 안전합니다.

  • '세입자 퇴거 확약서' 원문 확인

    확약서에 “어떠한 경우에도 만기 전 퇴거하지 않으며, 위반 시 손해를 배상한다”와 같은 구체적인 손해배상 조항이나 권리 포기 문구가 있는지 확인해야 합니다. 일반적인 협조 확인 수준을 넘어서는 문구가 있다면 법률 전문가의 검토가 필요할 수 있습니다.

  • 임대인의 주장에 대한 명확한 입장 전달

    임대인의 주장에 대해 감정적으로 대응하기보다, 주택임대차보호법에 명시된 임차인의 정당한 권리(갱신 계약의 중도 해지권)를 행사하는 것임을 내용증명 등을 통해 공식적으로 전달하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

  • 보증금 반환 준비

    계약 해지 효력이 발생하는 7월 말에 보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 미리 준비해야 합니다. 만약 임대인이 보증금 반환을 거부하거나 지연할 경우, 임차권등기명령 신청 등 법적 절차를 준비해야 할 수도 있습니다.

관련 법 조항

주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 여러 보호 장치를 두고 있습니다. 특히 계약갱신요구권 사용 후의 계약 해지에 대해서는 임차인에게 특별한 권리를 부여하고 있습니다. 임대차 계약 과정에서 발생하는 다양한 변수, 예컨대 임대인의 변경, 매매 진행, 근저당권 설정 등은 등기부등본을 통해 확인할 수 있는 중요한 정보입니다. 이러한 권리 변동 상태를 계약 기간 동안 꾸준히 확인하고 관리하는 것이 중요합니다.

안심등기에서는 계약 체결 시점뿐만 아니라, 계약 기간 중 발생하는 임대인 변경, 권리침해, 퇴거 통지 같은 계약 상태 변화를 기록하고 관리할 수 있습니다. 이를 통해 정해진 날짜에 보증금을 돌려받기까지의 과정을 보다 체계적으로 점검하고 예상치 못한 분쟁에 대비할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

묵시적 갱신도 똑같이 3개월 전 통보로 해지할 수 있나요?

네, 맞습니다. 계약갱신청구권을 사용한 경우뿐만 아니라, 임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통보를 하지 않아 자동으로 연장된 '묵시적 갱신'의 경우에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 3개월 뒤 효력이 발생합니다.

임대인이 새로운 세입자를 구해야 보증금을 빼준다고 버티면 어떻게 하죠?

법적으로 임대인은 새로운 임차인을 구하는 것과 관계없이 계약 해지 효력이 발생하는 날에 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 보증금 반환을 거부하면, 이사 가기 전 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있으며, 이후 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다.

집주인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요?

아니요, 그럴 필요 없습니다. 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 기존 계약은 그대로 유효하며, 임차인은 계약 만기까지 거주하거나 계약갱신청구권을 행사할 권리가 있습니다. 계약서를 다시 쓰지 않아도 기존의 확정일자와 전입신고 효력은 유지됩니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.