누수와 곰팡이가 계속되면 전세계약 해지와 이사비 청구가 가능할까요?

질문 누수와 곰팡이가 계속되면 전세계약 해지와 이사비 청구가 가능할까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

청년전세자금대출을 받아서 전세 계약을 하고 지금 집에 살고 있습니다. 그런데 입주하고 첫 장마 때부터 문제가 시작됐어요. 비만 오면 창틀에서 물이 줄줄 새고, 벽지가 다 젖어서 곰팡이가 시커멓게 피어납니다. 냄새 때문에 머리가 아플 지경이에요.

집주인한테 벌써 5번 넘게 사진 찍어 보내고 전화해서 수리해달라고 했는데, 매번 사람을 보내서 실리콘만 덧바르고 가는 식이라 근본적인 해결이 안 됩니다. 부동산에서는 임대인이 고쳐줄 의무가 있으니 기다려보라는데, 비 예보만 봐도 스트레스를 받아서 더는 못 살겠습니다.

이 정도면 임대인 잘못으로 전세계약을 중도에 해지하고 이사 가도 되지 않을까요? 보증금은 당연히 돌려받아야 할 것 같고, 이런 집을 소개해 준 부동산 중개수수료나 새로 집 구해서 이사할 때 드는 이사비까지 손해배상으로 청구하고 싶습니다. 당장 계약 해지한다고 통보해도 괜찮을지, 제가 뭘 준비해야 하는지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.30

답변 임대인의 수선의무 위반이 명백하다면 계약 해지와 함께 손해배상 청구가 가능합니다. 내용증명 발송으로 법적 절차를 시작해야 합니다.

임대인은 임차인이 계약 기간 동안 주택을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 의무, 즉 '수선의무'를 집니다. 비가 올 때마다 누수가 발생하고 곰팡이가 생기는 등 주거에 심각한 지장을 주는 하자가 반복되는데도 근본적인 수리가 이루어지지 않았다면, 이는 임대인의 수선의무 위반에 해당할 가능성이 매우 높습니다.

내용증명
내용증명

다만 감정적으로 대응하여 무작정 계약 해지를 통보하고 집을 비우는 것은 위험합니다. 법적으로 계약 해지의 효력을 인정받고 보증금을 안전하게 돌려받으려면 절차를 밟아 임대인의 의무 위반 사실을 명확히 해야 합니다. 우선 내용증명을 통해 하자의 구체적인 내용, 그동안의 수리 요청 내역, 이로 인한 피해 상황을 명시하고, '상당한 기간'을 정해 근본적인 수리를 이행할 것을 최후통첩해야 합니다.

만약 임대인이 이 기간 내에도 수리를 해주지 않거나, 수리가 불가능하여 도저히 거주할 수 없는 상태임이 명백하다면 계약 해지 통보와 함께 전세보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 계약 해지의 귀책사유가 임대인에게 있으므로, 임차인은 계약 만기 전이라도 중개보수 등을 부담하지 않습니다.

계약 해지 및 손해배상 청구를 위한 행동 절차

  • 증거 자료 확보: 누수 및 곰팡이 발생 부위 사진/영상, 수리 요청 문자·카톡·통화녹음 내역, 관리사무소 민원 기록 등 모든 자료를 날짜별로 정리해야 합니다.
  • 내용증명 발송: 하자 내용과 피해 사실, 수리 요청 이력을 육하원칙에 따라 상세히 기재하고, 특정 날짜까지 근본적인 수리를 완료하지 않으면 계약을 해지하고 법적 조치를 취하겠다는 의사를 명확히 밝힙니다.
  • 손해배상 범위 특정: 임대인의 귀책사유로 계약이 중도 해지될 경우, 임차인이 새로 집을 구하는 데 들어간 이사비와 중개보수는 '통상의 손해'로 인정되어 청구할 수 있습니다. 단, 기존 계약 시 지불했던 중개보수는 반환받기 어렵습니다.
  • 대출 기관 사전 협의: 청년전세자금대출을 이용 중이므로, 계약 해지 및 이사 전에 반드시 대출을 실행한 은행 등 금융기관에 해당 사실을 알리고 필요한 절차를 문의해야 합니다.

관련 법령 및 판단 기준

민법 제623조는 임대인의 수선의무를 규정하고 있으며, 대법원 판례는 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 정도에 이르면 임대차 계약을 해지할 수 있다고 보고 있습니다. 손해배상과 관련해서는 민법 제390조(채무불이행과 손해배상)에 따라 임대인의 채무불이행으로 인한 손해(이사비, 중개보수 등) 배상을 청구할 수 있습니다.

계약 해지 후 보증금을 돌려받는 과정에서 임대인과 분쟁이 생기거나, 집에 근저당권, 압류 등 다른 권리가 설정되어 있다면 보증금 회수가능성이 낮아질 수 있습니다. 이런 만일의 사태에 대비해 현재 살고 있는 집의 등기부등본을 확인하여 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다. 세이프홈즈의 안심등기 서비스를 통해 등기부등본상 위험 요소와 내 보증금의 안전도를 미리 점검해 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

내용증명은 반드시 변호사를 통해 보내야 하나요?

아닙니다. 내용증명은 정해진 양식 없이 개인이 직접 작성하여 우체국을 통해 발송할 수 있습니다. 다만, 법적 효력을 갖는 통보인 만큼 하자의 내용, 요구사항, 불이행 시 조치 등을 명확하고 논리적으로 작성하는 것이 중요합니다.

이사비는 어느 정도까지 청구할 수 있나요?

법적으로 정해진 금액은 없으며, 통상적으로 소요되는 실비(포장이사 비용 등)를 기준으로 합니다. 소송으로 갈 경우 실제 지출한 영수증을 근거로 청구하게 되며, 법원이 타당성을 판단하여 배상액을 결정합니다.

임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

계약 해지 통보가 적법하게 이루어졌음에도 보증금을 돌려주지 않으면, 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지한 채 이사 갈 수 있습니다. 이후 지급명령 신청이나 보증금반환청구소송 등 법적 절차를 통해 보증금을 회수해야 합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.