전세계약 당시 압류 사실을 숨겼다면
계약 해지하고 보증금 돌려받을 수 있나요?

질문 전세계약 당시 압류 사실을 숨겼다면 계약 해지하고 보증금 돌려받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

부모님이 거주하실 전셋집을 계약했는데, 나중에 알고 보니 계약 당시 집에 압류가 걸려 있었습니다. 임대인이나 대리인은 계약할 때 등기부등본 상의 압류에 대해 한마디도 언급이 없었어요. 저희 부모님은 보증금이 거의 전 재산이고 주거급여를 받으실 정도로 경제적으로 넉넉지 않으셔서 정말 신중하게 결정한 건데 너무 속상하고 불안합니다.

나중에 이 사실을 알고 대리인에게 따지니 "지금은 압류가 해제됐으니 문제없다, 고지할 의무도 없다"는 식으로 나오네요. 심지어 계약서도 뭔가 이상해서 확정일자를 받는 데도 애를 먹었고, 대리인은 계속 이런저런 핑계를 대며 약속을 미뤘습니다. 만약 계약할 때 압류가 있었다는 걸 알았다면 저희 부모님은 절대 그 조건으로 계약하지 않으셨을 겁니다.

이런 경우, 임대인이 중요한 사실을 숨긴 거니까 사기죄로 고소하거나 전세계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 없을까요? 지금이라도 어떻게 대응해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.29

답변 임대인의 고지의무 위반을 근거로 계약 해제 및 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

전세계약에서 등기부등본의 압류는 임차인의 보증금 회수 가능성에 직접적인 영향을 미치는 매우 중요한 정보입니다. 임대인 및 그 대리인은 신의성실의 원칙상 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 이러한 사실을 임차인에게 사전에 고지할 의무가 있습니다. 이를 숨겼다면 단순한 실수가 아닌, 민법상 '기망' 또는 '중요 부분의 착오'를 이유로 계약 취소 또는 해제를 주장해볼 수 있습니다.

상대방은 '압류가 이미 해제되었으니 실질적인 위험이 없다'고 주장할 수 있습니다. 하지만 법적 판단의 핵심은 '계약 체결 당시'를 기준으로 합니다. 만약 계약 시점에 압류 사실을 알았다면 부모님께서 해당 조건으로 계약하지 않았을 것이라는 점이 명백하다면, 계약의 효력을 다툴 수 있습니다. 특히 보증금이 주요 재산이고 경제적 상황이 취약하다는 점은 압류 사실이 계약에 얼마나 중대한 요소였는지를 뒷받침하는 중요한 근거가 됩니다.

다만 형사상 사기죄는 처음부터 보증금을 편취하려는 고의성을 입증해야 하므로 성립이 쉽지 않을 수 있습니다. 따라서 지금은 민사상 계약 해제 및 보증금 반환 청구에 집중하는 것이 현실적인 대응 방법입니다.

안심등기에서는 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시등기, 가등기 등 권리 제한 사항이 확인되면, 해당 계약의 「등기·권리」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

이는 해당 권리가 말소되지 않은 상태에서 계약을 진행할 경우, 소유권이나 권리관계가 변경되거나 앞선 권리자가 내 보증금보다 먼저 보호될 수 있어 향후 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리가 잔금 전까지 말소 가능한지 확인하고, 말소 조건을 계약서 특약에 반영하거나 계약 진행 여부를 재검토하도록 안내하고 있습니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

현 시점에서 대응할 사항

  • 내용증명 발송

    임대인의 고지의무 위반 사실, 이를 알았다면 계약하지 않았을 사정, 계약서 문제로 확정일자 처리가 지연된 점 등을 명시하여 계약 해제 및 기한 내 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하여 법적 의사를 명확히 전달해야 합니다.

  • 증거 자료 확보

    계약 당시 시점의 등기부등본, 대리인과의 대화 녹음이나 문자 메시지 등 고지의무 위반과 상대방의 태도를 입증할 수 있는 모든 자료를 확보해야 합니다.

  • 보증금 반환 소송 준비

    임대인이 보증금 반환을 거부할 경우, 곧바로 보증금 반환 청구 소송을 준비해야 합니다. 필요하다면 상대방의 다른 재산을 묶어두는 가압류 절차도 함께 고려할 수 있습니다.

  • 임차권등기명령 신청

    만약 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

관련 법리 및 판단 기준

법원은 임대차 계약과 같이 중요한 재산권이 걸린 거래에서, 상대방의 결정에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사정에 대해서는 신의칙상 고지할 의무가 있다고 봅니다. 등기부등본의 압류·가압류 등 권리 제한 사항은 대표적인 고지 대상입니다. 세이프홈즈 안심등기는 이러한 권리 제한 등기가 확인될 경우 '부적격'으로 판정하고, 계약 전 반드시 말소 조건을 특약으로 명시하도록 안내합니다.

예를 들어, '(가)압류 말소 확인' 특약을 통해 '잔금 지급 전까지 등기부등본상 설정된 (가)압류가 말소되는 것을 조건으로 하며, 이행되지 않을 시 임차인은 계약을 해제하고 계약금을 즉시 반환받는다'고 명시했다면 지금과 같은 분쟁을 사전에 막을 수 있었을 것입니다. 계약 전 안심등기를 통해 등기부등본의 권리관계를 미리 확인하고 안전장치를 마련하는 것이 무엇보다 중요합니다.

자주 묻는 질문

압류가 이미 해제되었다고 하는데도 계약 해지를 주장할 수 있나요?

네, 가능합니다. 계약의 유효성은 계약 체결 당시를 기준으로 판단합니다. 계약 시점에 존재했던 압류 사실을 고지하지 않은 것은 그 자체로 고지의무 위반이며, 이후에 해제되었다는 사실만으로 위반 행위가 없어지는 것은 아닙니다.

내용증명은 어떤 효력이 있나요?

내용증명 자체에는 법적 강제력이 없지만, '언제, 누가, 어떤 내용의 의사를 전달했다'는 사실을 공적으로 증명하는 역할을 합니다. 향후 소송으로 진행될 경우 계약 해제 의사를 통보했다는 중요한 증거 자료로 활용됩니다.

형사상 사기죄로 고소하는 것은 어려운가요?

사기죄가 성립하려면 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력 없이 계약을 체결했다는 '기망의 고의'를 입증해야 합니다. 단순히 압류 사실을 알리지 않은 것만으로는 입증이 어려울 수 있어, 민사상 계약 해제 및 보증금 반환 청구를 우선 진행하는 것이 더 현실적입니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.