전세계약 연장 때 집주인이 보증금 5% 인상을 요구하는데, 꼭 받아줘야 하나요?

질문 전세계약 연장 때 집주인이 보증금 5% 인상을 요구하는데, 꼭 받아줘야 하나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

안녕하세요. 현재 사는 빌라 전세 계약 만기가 올해 8월 31일로 다가옵니다. 얼마 전 집주인에게서 문자가 왔는데, 계약을 연장하려면 보증금을 5% 올려달라고 하시네요. 그러면서 요즘 집을 내놨는데 혹시 팔릴 수도 있다는 말도 덧붙이셨습니다.

저는 계속 살고 싶어서 계약갱신청구권을 사용하려고 합니다. 그런데 부동산에 물어보니 갱신청구권을 쓰면 집주인이 5%는 당연히 올릴 수 있는 거라고, 그냥 받아들이는 게 좋다고만 합니다. 이게 정말 임대인이 무조건 받을 수 있는 권리인가요? 저는 기존 조건 그대로 연장하고 싶은데 방법이 없을까요?

만약 제가 5% 인상을 거부하고 만기일 저녁에 그냥 기존 조건으로 살겠다고 하면, 아무 통보가 없었던 셈이 되어 묵시적 갱신이 되는 건 아닌가 하는 생각도 듭니다. 하지만 집주인이 이미 문자로 증액 요구를 한 상태라 이것도 안 될 것 같아 불안합니다. 제 소중한 전세보증금을 지키면서 계속 거주할 방법이 궁금합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.27

답변 계약갱신청구권을 사용하되, 5% 증액 요구는 거절하고 협의하겠다는 의사를 명확히 전달해야 합니다.

전세 계약 만료를 앞두고 임대인의 보증금 증액 요구와 매도 계획 통보로 인해 많이 불안하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 임대인이 요구하는 5% 증액을 반드시 수용해야 할 의무는 없습니다.

우선 '묵시적 갱신'과 '계약갱신청구권 행사'는 명확히 구분해야 합니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인 양측이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(임차인은 2개월 전까지) 아무런 의사 표시를 하지 않았을 때 기존과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것입니다. 하지만 상담 내용처럼 임대인이 이미 '5% 증액'이라는 조건 변경 의사를 문자로 통보했으므로, 묵시적 갱신이 성립하기는 어렵습니다. 따라서 임차인 입장에서는 묵시적 갱신을 기대하기보다 법적으로 보장된 계약갱신청구권을 명확하게 행사하는 것이 훨씬 안전한 방법입니다.

집이 매매되더라도 새로운 집주인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계하므로, 임차인은 계약 기간 동안 계속 거주할 권리가 있습니다. 따라서 집주인의 매도 계획 자체만으로는 임차인의 갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 되지 않습니다. 다만, 새로운 집주인이 소유권 이전 등기를 마친 후 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수는 있으므로 이 점은 유의해야 합니다.

안전한 계약 연장을 위한 대응 방법

  • 계약갱신청구권 명확히 행사하기

    계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 임대인에게 문자 메시지, 내용증명 등을 통해 ‘계약갱신청구권을 행사한다’는 의사를 명확하게 전달해야 합니다. 구두 통보보다는 증거가 남는 방법을 추천합니다.

  • 5% 증액 요구에 대한 입장 전달하기

    갱신 요구와 함께 ‘보증금 5% 증액에는 동의하지 않으며, 기존 조건으로 갱신을 원한다’ 또는 ‘증액이 필요하다면 합리적인 범위 내에서 협의하고 싶다’는 의사를 함께 밝히는 것이 좋습니다. 5%는 법적 ‘상한’일 뿐, 무조건 올려줘야 하는 금액이 아닙니다.

  • 내용증명 발송 고려하기

    임대인과 원만한 협의가 어렵거나 분쟁이 예상된다면, 위와 같은 의사를 담은 내용증명을 발송하여 법적 효력을 갖는 증거를 확보해두는 것이 안전합니다.

  • 계약 연장 전 등기부등본 재확인하기

    집주인의 매도 계획이 있었던 만큼, 재계약 직전에 등기부등본을 다시 확인하여 소유권 이전이나 새로운 근저당권, 압류, 가압류 등 권리 변동이 없는지 반드시 확인해야 합니다. 변동 사항이 있다면 보증금 안전에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

관련 법령 및 판단 기준

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못합니다. 이때 임대료 증액은 5% 범위 내에서만 가능하지만, 이는 ‘상한선’을 의미할 뿐 당사자 간 합의가 우선입니다. 만약 합의가 이루어지지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 등을 통해 조정을 신청할 수 있습니다.

특히 계약 연장 시점에는 등기부등본에 압류·가압류 같은 권리 제한이 새로 생겼을 수 있습니다. 안심등기에서는 이러한 등기 변동을 ‘부적격’으로 판정하며, 잔금 지급 전 반드시 말소되어야 보증금을 안전하게 지킬 수 있다고 안내합니다. 계약 연장 역시 새로운 계약으로 보고, 등기부를 다시 한번 점검하여 내 보증금보다 앞서는 위험한 권리가 없는지 확인하는 과정이 필수적입니다.

자주 묻는 질문

계약갱신청구권을 썼는데 집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?

임대인 또는 그의 직계존속·비속이 실제 거주하려는 경우는 계약 갱신을 거절할 정당한 사유에 해당합니다. 다만, 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대한 사실이 밝혀지면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

5% 보증금 증액에 합의가 안 되면 계약은 어떻게 되나요?

임차인이 갱신을 요구했고 임대인에게 정당한 거절 사유가 없다면 계약은 갱신됩니다. 보증금 증액에 대한 합의가 이루어지지 않을 경우, 당사자는 법원에 차임 증감 청구 소송을 제기하거나 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

집이 팔리면 새 집주인과 계약서를 다시 써야 하나요?

주택임대차보호법에 따라 새 집주인(매수인)은 이전 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 기존 계약 내용이 그대로 유지되므로 반드시 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다. 다만, 변경된 임대인 정보 등을 명확히 하기 위해 재작성하는 경우도 있습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.