대출 가능 매물이라 했는데 전세대출이 안 되면 가계약금 돌려받을 수 있나요?

가계약금 반환 문제는 '계약이 성립되었는가'를 기준으로 판단합니다. 판례에 따르면 가계약이라도 매매(임대차) 목적물, 보증금, 잔금 지급일 등 계약의 중요 내용에 대해 양 당사자의 의사가 합치되었다면 정식 계약으로 봅니다. 하지만 질문자님의 경우처럼 '전세대출 가능' 여부가 계약 체결의 결정적인 전제 조건이었다면 이야기가 달라집니다.

온라인 광고에 '전세자금대출 가능'이라고 명시되어 있었고, 임차인이 그 정보를 신뢰하여 계약 의사를 밝혔다면, 이는 단순한 부가 정보가 아니라 계약의 '중요 부분'으로 해석될 여지가 큽니다. 만약 대출이 불가능하다면 계약의 전제가 무너지는 것이므로, 민법상 '중요 부분의 착오'를 이유로 계약을 취소하고 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다. 중개사가 "대출받을 줄 몰랐다"고 주장하더라도, 허위·과장 광고에 대한 책임(공인중개사법 제33조)을 물을 수 있습니다.

특히 등기부등본의 을구에 설정된 과도한 근저당권이나 압류 등 권리 제한은 전세대출 심사뿐만 아니라 HUG 전세보증금반환보증 가입을 거절시키는 주요 원인이 됩니다. 계약 전 등기부등본을 통해 선순위 채권 규모를 파악하고 보증금 회수가능성을 미리 진단하는 절차가 반드시 필요했던 상황입니다.