집주인이 집 판다고 나가라는데, 계약갱신청구권 쓸 수 있나요?

결론부터 말씀드리면, 임대인이 집을 팔 계획이라는 이유만으로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수는 없습니다. 주택임대차보호법은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다. 여기서 ‘단순 매도’는 법에서 정한 정당한 사유에 해당하지 않습니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 주된 사유는 임대인 본인이나 직계존비속이 실제 거주하려는 경우 등 매우 제한적입니다. 현재 임대인은 실거주가 아닌 매도를 이유로 들고 있으므로, 임차인께서는 법적으로 보장된 계약갱신청구권을 당당히 행사하실 수 있습니다. 또한 갱신 시 보증금 증액 상한은 5% 이내이므로, 20% 인상 요구는 받아들일 필요가 없습니다.

설령 계약이 갱신된 이후 또는 갱신 요구 기간 중에 주택이 매매되어 소유자가 변경되더라도, 새로운 집주인은 기존 임대차 계약을 그대로 승계받게 됩니다. 따라서 임차인은 갱신된 계약 기간까지 거주할 권리가 있습니다. 다만, 소유권이 이전되는 과정에서 예기치 못한 권리 변동이 생길 수 있으므로, 등기부등본을 주기적으로 확인하여 압류, 가압류, 가등기 등이 설정되지는 않는지 살펴보는 것이 안전합니다. 만약 이러한 권리 제한이 등기된다면 보증금 회수가능성에 문제가 생길 수 있으므로 즉각적인 대응이 필요합니다.

안심등기에서는 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시등기, 가등기 등 권리 제한 사항이 확인되면, 해당 계약의 「등기·권리」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 집이 매매되는 과정에서 새 권리가 설정되거나 기존 권리관계가 불리하게 바뀌면, 향후 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 소유권 이전 전후로 등기부등본을 다시 확인하고, 권리변동이 있는 경우 계약 갱신 조건과 보증금 회수 가능성을 재검토하도록 안내하고 있습니다. <안심등기 Action Code - ACT_RECHECK_REGISTRY_LATER>

또한 안심등기는 단순히 한 번 결과를 보여주는 데서 끝나지 않고, 해당 계약의 상태를 관리합니다. 발급 시점의 판단 결과는 위변조가 어려운 형태로 기록되며, 이후 등기부등본 권리변동이 감지되면 알림을 통해 재확인을 유도하고, 갱신 전이나 소유권 이전 후 재평가를 통해 변경된 내용을 기준으로 다시 판단할 수 있습니다.