임차권등기 때문에 전세대출이 안 되면 계약금 반환 소송 가능할까요?

우선 경찰이 사기죄로 보기 어렵다고 한 것이 계약금 반환이 불가능하다는 의미는 아니므로 너무 상심하지 않으셔도 됩니다. 형사상 사기죄는 기망의 고의성을 입증해야 하는 반면, 민사상 계약금 반환은 계약서의 내용과 사실관계에 따라 판단되기 때문입니다. 상담 내용의 핵심은 계약서에 명시된 '전세자금대출 불가 시 계약금 반환' 특약입니다.

이 특약은 '해제조건부 계약'으로, 대출이 실행되지 않는다는 조건이 성취되면 계약의 효력이 소멸하고, 임대인은 원상회복 의무에 따라 계약금을 반환해야 합니다. 여러 금융기관에서 등기부등본의 임차권등기를 사유로 대출을 거절했다면, 이는 명백히 특약에서 정한 '본 물건의 하자'로 인한 대출 불가 상황에 해당한다고 주장할 수 있습니다. 임대인이 연락을 피하는 상황이므로, 법적 절차를 통해 계약금을 돌려받아야 합니다.

안심등기에서는 등기부등본에 임차권등기명령 등 권리 제한 사항이 확인되면, 해당 계약의 「등기·권리」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 이전 임차인의 권리가 말소되지 않은 상태에서 계약을 진행할 경우, 전세대출이나 전세보증금반환보증 가입이 제한될 수 있고, 향후 보증금 회수 가능성에도 영향을 줄 수 있는 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION>

따라서 안심등기는 사용자에게 해당 권리가 잔금 전까지 말소 가능한지 확인하고, 말소되지 않을 경우 계약을 진행하지 않거나 계약금 반환 조건을 특약에 명확히 반영하도록 안내하고 있습니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION>

또한 안심등기는 단순히 한 번 결과를 보여주는 데서 끝나지 않고, 해당 계약의 상태를 관리합니다. 발급 시점의 부적격 판단 결과는 위변조가 어려운 형태로 기록되며, 이후 임차권등기 말소 여부나 등기부등본 권리변동이 감지되면 알림을 통해 재확인을 유도하고, 잔금일 전 재평가를 통해 변경된 내용을 기준으로 다시 판단할 수 있습니다.