계약갱신청구권 내용증명이 반송됐는데,
공시송달까지 해야 하나요?

질문 계약갱신청구권 내용증명이 반송됐는데, 공시송달까지 해야 하나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 계약 만기가 3개월 정도 남았습니다. 계속 거주하고 싶어서 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사하려고 임대인에게 내용증명을 보냈습니다. 그런데 며칠 뒤 우체국에서 '폐문부재'로 반송되었다는 통보를 받았습니다. 집주인 A씨는 연락이 잘 안되고, 평소 집 관리는 A씨의 어머니가 도맡아 하셨습니다.

어렵게 통화가 된 집주인은 보증금을 20%나 올려주지 않으면 갱신해 줄 수 없다는 말만 반복합니다. 법정 한도인 5%를 훌쩍 넘는 금액이라 당황스럽습니다. 내용증명이 반송된 상황에서 제 갱신 요구가 효력이 없는 건지, 이대로 집을 비워줘야 하는 건지 너무 불안합니다.

인터넷을 찾아보니 공시송달이라는 절차가 있던데, 지금이라도 당장 신청해야 하나요? 아니면 다른 방법으로 제 권리를 주장할 수 있을까요? 확실하게 갱신 의사를 전달하고 부당한 보증금 인상을 막으려면 어떻게 해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.19

답변 공시송달보다 문자, 배달증명 등 도달 증거를 보강하는 것이 현실적인 대응입니다.

계약갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 하며, 현재 만기 3개월 전이므로 법정 행사 기간 내에 있습니다. 중요한 것은 '임대인에게 갱신 요구 의사가 도달했다'는 사실을 입증하는 것입니다. 내용증명이 가장 확실한 방법 중 하나이지만, 상대방이 수령하지 않아 반송되었다면 그 자체만으로는 의사표시가 도달했다고 보기 어려워 분쟁의 소지가 남습니다.

따라서 현 단계에서 소송 절차에서 주로 쓰이는 공시송달을 바로 고려하기보다는, 가능한 모든 방법을 동원해 갱신 요구 의사를 전달하고 그 증거를 남기는 것이 중요합니다. 임대인이 의도적으로 수령을 회피하는 정황이 명백하다면, 내용증명 반송 사실과 다른 방식의 통지 노력이 추후 분쟁에서 임차인에게 유리한 증거로 작용할 수 있습니다.

또한, 임대인이 요구하는 보증금 20% 인상은 갱신요구권이 적법하게 행사되는 경우 법정 상한인 5%를 초과하므로 응할 의무가 없습니다. 지금은 감정적으로 대응하기보다 차분하게 법적 효력을 갖춘 증거를 확보하는 데 집중해야 할 때입니다.

갱신 요구 효력을 위한 증거 확보 방법

  • 내용증명 재발송 및 배달증명 신청

    등기부등본상 소유자 A의 주소로 동일한 내용의 내용증명을 다시 보내고, 이번에는 '배달증명' 서비스를 함께 신청하여 상대방에게 도달했는지 여부를 우체국을 통해 확인받는 것이 좋습니다.

  • 문자, 카카오톡 등 메시지 발송

    임대인 A의 연락처로 “주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사합니다.”라는 문구를 명확히 기재하여 문자나 카카오톡 메시지를 보내고, 상대방이 읽었음을 나타내는 '1' 표시가 사라진 화면을 캡처해두어야 합니다.

  • 실질적 관리인에게도 통지

    실제 계약 및 관리를 맡아온 임대인의 어머니에게도 동일한 내용의 문자 메시지를 보내고, 가능하다면 답장을 받아두는 것이 좋습니다. 대리인 역할을 해온 사람이 갱신 요구를 인지했다는 사실은 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

  • 모든 증거자료 통합 보관

    최초에 보낸 내용증명 원본과 반송된 봉투, 재발송한 내용증명과 배달증명서, 문자·카톡 발송 및 수신 확인 화면, 관련 통화 녹음 파일 등 모든 자료를 날짜별로 정리하여 보관해야 합니다.

관련 법령 및 대응 방안

주택임대차보호법은 임차인의 안정적인 주거를 위해 1회에 한해 계약갱신요구권을 보장합니다. 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없으며, 갱신 시 임대료 증액은 5% 범위 내에서만 가능합니다. 임대인이 내용증명 수령을 회피하며 분쟁이 예상되는 상황에서는, 갱신 요구 증거 확보와 별개로 현재 주택의 권리 상태를 점검해두는 것이 안전합니다. 예를 들어, 임대인의 재정 문제로 집에 압류나 가압류가 설정되면 보증금 반환이 복잡해질 수 있습니다.

안심등기에서는 이러한 (가)압류 등 권리 제한 사항이 등기될 경우 '부적격'으로 판정하여 위험을 알립니다. 만약 잔금 전 (가)압류 말소 조건을 특약으로 걸지 않은 채 계약하면, 집에 문제가 생겼을 때 내 보증금보다 채권자의 권리가 우선될 수 있습니다. 갱신 계약 분쟁 중에도 등기부등본을 주기적으로 확인하여 예기치 못한 권리 변동은 없는지 살펴보는 것이 현명한 대응입니다.

자주 묻는 질문

내용증명 외에 다른 방법으로 갱신을 요구해도 효력이 있나요?

네, 효력 있습니다. 계약갱신요구는 특별한 방식이 정해져 있지 않으므로 문자, 카카오톡, 이메일, 통화 녹음 등 임대인에게 의사가 도달했음을 입증할 수 있는 방법이라면 모두 가능합니다.

임대인이 끝까지 연락을 안 받으면 정말 공시송달을 해야 하나요?

공시송달은 소송 등 법적 절차가 진행될 때 법원을 통해 하는 것이 일반적입니다. 계약 갱신 요구 단계에서는 필수 사항이 아닙니다. 내용증명 반송과 문자 등 다양한 방법으로 통지를 시도했다는 증거가 충분하다면, 임대인이 고의로 회피한 것으로 인정될 가능성이 높습니다.

임대인이 요구하는 대로 보증금을 20% 올려줘야 하나요?

아닙니다. 계약갱신요구권을 사용한 갱신 계약의 경우, 임대료 증액 상한은 기존 보증금과 월세의 5% 이내로 제한됩니다. 임대인의 20% 인상 요구는 법적 근거가 없으므로 응할 의무가 없습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.