집주인이 개인회생 신청했는데,
계약 만기 전 전세사기 피해자 등록이 가능할까요?

전세사기 피해자 신청은 단순히 계약 만기 후 보증금을 못 받은 경우에만 한정되지 않습니다. 질문자님처럼 임대인의 개인회생 개시, 파산 신청, 주택의 경매 또는 공매 절차가 시작되는 등 보증금 반환이 현저히 곤란할 것으로 예상되는 객관적인 사정이 있다면 계약 기간 중이라도 피해자 신청을 검토해 볼 수 있습니다.

다만 신청한다고 해서 자동으로 피해자로 결정되는 것은 아닙니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회는 대항력(전입신고+점유) 확보 여부, 보증금 액수, 임대인의 기망 행위(의도적으로 보증금을 돌려주지 않을 목적) 정황, 다수 피해자 발생 가능성 등을 종합적으로 심사하여 결정합니다. 따라서 지금은 피해자 신청 자체에만 매달리기보다, 향후 발생할 수 있는 경매 등 법적 절차에서 보증금을 지키기 위한 실질적인 준비를 시작하는 것이 매우 중요합니다.

특히 등기부등본에 선순위 근저당권이 설정되어 있다면, 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 있습니다. 안심등기 리포트에서는 이러한 압류, 가압류, 근저당권 등 권리 제한 사항을 분석하여 ‘부적격’으로 판정하고, 경매 시 예상 배당 순위와 보증금 회수가능성을 예측해 볼 수 있습니다. 피해자 신청과 별개로 실제 내 보증금이 얼마나 안전한지 객관적인 진단부터 받아보는 것이 우선입니다.