다가구 선순위 보증금이 3.9억이나 다른데,
전세사기 고소가 가능할까요?

다가구주택에서 선순위 보증금은 후순위 임차인의 보증금 회수 가능성을 결정하는 가장 중요한 정보입니다. 중개대상물 확인·설명서에 기재된 금액과 실제 금액이 3억 9천만 원이나 차이 난다면 이는 임대차계약의 중요 부분에 대한 착오를 넘어, 기망 행위를 의심해 볼 수 있는 중대한 사안입니다. 현재 임대인이 연락 두절 상태이고 건물이 경매에 넘어간 상황이므로, 신속하고 체계적인 법적 대응이 필요합니다.

먼저 임대인에 대한 형사상 사기죄 고소를 검토해 볼 수 있습니다. 사기죄가 성립하려면 임대인이 실제 선순위 보증금 총액이 훨씬 많다는 사실을 알면서도 의도적으로 질문자를 속여 계약을 체결하게 했고, 그로 인해 보증금이라는 재산상의 이득을 취했다는 점이 입증되어야 합니다. '실제 금액을 알았다면 계약하지 않았을 것'이라는 인과관계를 증명하기 위해, 당시 대출 심사 자료나 부동산과의 대화 내용 등이 중요한 증거가 될 수 있습니다.

공인중개사의 책임은 형사 책임과 민사 책임으로 나누어 볼 수 있습니다. 중개사가 허위 정보를 알고도 임대인과 공모하여 적극적으로 계약을 유도했다면 사기죄의 공범으로 형사 책임을 물을 수 있으나, 이를 입증하기는 현실적으로 매우 어렵습니다. 따라서 중개사에게는 민사상 '선량한 관리자의 주의의무' 및 '확인·설명의무' 위반에 따른 손해배상 책임을 묻는 것이 더 현실적인 접근입니다. 공인중개사는 단순히 임대인이 주는 자료를 전달하는 것을 넘어, 임차인의 권리관계에 중대한 영향을 미치는 선순위 보증금 내역을 합리적인 방법으로 확인하고 설명해야 할 의무가 있습니다.

안심등기에서는 다가구주택의 선순위보증금 총액이 확인되지 않았거나, 계약 판단에 필요한 선순위 임차인 정보가 부족한 경우 해당 계약의 「선순위보증금」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

이는 등기부등본만으로는 다른 세입자들의 보증금 규모를 확인하기 어렵고, 실제 선순위보증금이 크면 경매 시 내 보증금 회수 가능성이 낮아질 수 있어 추가 자료 확인이 필요한 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_NONCOLLECTIVE_PRIORITY_STRUCTURE_REVIEW_REQUIRED>

따라서 안심등기는 사용자에게 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 임대인이 제공한 선순위보증금 내역 등 필요한 자료를 확보한 뒤 다시 확인하도록 안내하고 있습니다. <안심등기 Action Code - ACT_RECHECK_PRIORITY_INPUTS>

또한 안심등기는 단순히 한 번 결과를 보여주는 데서 끝나지 않고, 해당 계약의 상태를 관리합니다. 발급 시점의 조건부적격 판단 결과는 위변조가 어려운 형태로 기록되며, 이후 선순위보증금 자료가 보완되거나 등기부등본 권리변동이 감지되면 알림을 통해 재확인을 유도하고, 변경된 내용을 기준으로 다시 판단할 수 있습니다.