집주인이 파산하면 전세보증금과 대출은 어떻게 해야 하나요?

집주인의 파산 통지를 받으셨다니 매우 놀라고 불안한 마음이 크시겠습니다. 하지만 임차인으로서 대항력의 요건(주택 인도+전입신고)을 갖추고 확정일자까지 받아두셨다면, 법적으로 보호받을 수 있는 권리가 있으니 너무 상심하지 마시고 침착하게 대응하는 것이 중요합니다. 집주인이 파산하더라도 임차인의 권리가 즉시 사라지는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 파산 절차에서도 다른 일반 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 권리, 즉 '별제권'에 준하는 권리를 인정받을 수 있습니다. 다만, 이 권리가 있다는 것과 임차보증금 전액을 실제로 돌려받는 것은 다른 문제입니다. 보증금 회수 가능성은 집에 설정된 다른 권리들과의 순서에 따라 결정됩니다. 등기부등본에 나보다 앞서는 선순위 근저당권이나 압류, 가압류 등이 있거나, 주택의 시세 자체가 보증금보다 낮다면 배당 과정에서 전액을 회수하지 못하는 보증금 손실 위험이 발생할 수 있습니다.

따라서 지금 가장 중요한 것은 현재의 대항력과 우선변제권을 잃지 않는 것입니다. 보증금을 돌려받기 전에 섣불리 이사를 가거나 다른 곳으로 전입신고를 해서는 절대 안 됩니다. 만약 부득이하게 이사해야 한다면, 반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청하고 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후에 이사해야 권리를 유지할 수 있습니다.