전세계약 잔금을 못 내면 임대인이 계약금을 몰수할 수 있나요?

질문 전세계약 잔금을 못 내면 임대인이 계약금을 몰수할 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세계약을 체결하고 잔금일만 기다리고 있었습니다. 기존 세입자에게 내줄 보증금도 마련해 두었고요. 그런데 잔금일이 다 되어서 부동산에서 연락이 왔는데, 새로 들어올 임차인이 자기네 집 보증금을 아직 못 받아서 제게 줄 잔금을 치를 수 없다는 겁니다.

사정은 딱하지만 저도 기존 세입자를 내보내야 해서 난감한 상황입니다. 계약서에는 분명 '임차인이 계약을 파기할 경우 계약금을 포기한다'는 위약금 조항을 넣어두었습니다. 이 경우 바로 계약을 파기하고 계약금을 제가 가져도 되는 건가요?

혹시 나중에 법적으로 문제가 될까 봐 걱정됩니다. 임차인의 잔금 미지급 상황에서 임대인인 제가 어떻게 대처해야 계약금을 안전하게 몰취하고 계약을 마무리할 수 있을지, 어떤 절차를 밟아야 하는지 궁금합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.13

답변 적법한 최고 절차를 거치면 계약 해제 및 계약금 몰취가 가능합니다.

임차인이 기존 집에서 보증금을 돌려받지 못했다는 개인적인 사정은 안타깝지만, 원칙적으로 새로운 전세계약의 잔금 지급 의무를 면하게 하는 사유는 될 수 없습니다. 계약서에 명시된 잔금일에 임차인이 잔금을 지급하지 못했다면, 이는 명백한 임차인의 계약상 채무 불이행에 해당합니다.

다만, 잔금일이 지났다고 해서 계약이 자동으로 해제되고 계약금이 즉시 임대인에게 귀속되는 것은 아닙니다. 섣불리 계약 해제를 주장했다가 오히려 절차상 하자로 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 안전하게 계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 확보하기 위해서는 법적으로 규정된 절차를 차근차근 밟는 것이 매우 중요합니다.

우선 임대인으로서의 의무를 다했음을 증명해야 합니다. 즉, 언제든 주택을 임차인에게 인도할 준비가 되었고, 기존 세입자가 있다면 보증금을 반환할 준비까지 마쳤다는 사실을 전제로 임차인에게 계약 이행을 촉구해야 합니다. 이를 '이행의 최고'라고 합니다.


계약 해제 및 계약금 몰취를 위한 절차

  • 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고하기

    내용증명 우편을 통해 임차인에게 '언제까지 잔금을 지급하지 않으면 계약을 해제하겠다'는 의사를 명확히 통보해야 합니다. 이 기간은 통상 1~2주로 정합니다.

  • 내용증명에 필수 정보 포함하기

    계약일, 목적물, 보증금, 계약금, 잔금일, 미지급 사실, 최종 지급기한, 입금계좌, 그리고 기한 내 미지급 시 '계약은 해제되며, 지급된 계약금은 위약금으로 몰취된다'는 사실을 명확하게 기재해야 합니다.

  • 계약 해제 및 계약금 귀속 최종 통보

    최고 기간이 지나도 임차인이 잔금을 지급하지 않으면, 다시 내용증명을 보내 계약이 적법하게 해제되었고 계약금은 위약금으로 귀속되었음을 통지하여 분쟁의 소지를 남기지 않는 것이 좋습니다.

  • 증빙 자료 철저히 보관하기

    임차인과의 대화 내용, 중개사와의 소통 기록, 기존 세입자에게 보증금을 반환하기 위해 준비한 내역 등 모든 관련 자료를 보관해 두어야 추후 발생할 수 있는 위약금 감액 소송 등에서 유리한 증거로 활용할 수 있습니다.

관련 법령 및 주의사항

민법 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 또한, 민법 제398조에 따라 계약서에 '계약금은 위약금으로 한다'는 특약이 있는 경우, 계약금을 손해배상액의 예정으로 보아 몰취할 수 있습니다.

이처럼 기존 계약이 파기되고 새로운 임차인을 구해야 하는 상황에서는 등기부등본의 권리관계 변동을 다시 확인하는 것이 안전합니다. 특히 계약 파기 과정에서 임대인 모르게 근저당권, 가압류, 압류 등 새로운 권리 제한이 등기될 수 있습니다. 새로운 전세계약을 진행하기 전 안심등기 같은 서비스를 통해 등기부등본, 선순위보증금 현황 등을 다시 점검하여 보증금 회수가능성을 확인하고 안전한 계약을 준비하는 것이 필요합니다.

자주 묻는 질문

내용증명은 꼭 변호사를 통해 보내야 하나요?

아닙니다. 정해진 양식 없이 A4 용지에 6하 원칙에 따라 사실관계를 명확히 기재하고 발신인, 수신인 주소와 성명을 적어 3부를 준비한 뒤 우체국에 가서 발송하면 됩니다. 다만, 법적 효력을 확실히 하려면 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.

임차인이 내용증명 수령을 거부하면 어떻게 하나요?

내용증명은 상대방에게 도달해야 효력이 발생하지만, 정당한 사유 없이 수령을 거부한 경우 그 내용증명이 발송된 사실을 알 수 있었던 것으로 보아 도달된 것으로 간주하는 판례가 있습니다. 발송 사실 자체가 중요한 증거가 됩니다.

계약서에 위약금 조항이 없으면 계약금을 몰취할 수 없나요?

계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없다면, 계약금은 해약금으로 추정될 뿐 위약금으로 자동 귀속되지 않습니다. 이 경우 임대인은 계약 불이행으로 인해 발생한 실제 손해액을 입증하여 별도로 손해배상을 청구해야 하므로 절차가 복잡해집니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.