자녀 명의 전세계약을 어머니가 승계할 때,
기존 보증금 순위는 유지되나요?

질문 자녀 명의 전세계약을 어머니가 승계할 때, 기존 보증금 순위는 유지되나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

현재 자녀 이름으로 전세계약을 맺고 살고 있습니다. 개인적인 사정이 생겨서 계약기간 중에 어머니가 이 집에 들어와 사셔야 할 것 같아요. 그래서 임차인 명의를 자녀에서 어머니로 바꾸려고 합니다.

부동산에 물어보니 그냥 어머니 이름으로 새로 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받으면 된다고 하더라고요. 그런데 이렇게 하면 완전히 새로운 계약이 되는 거잖아요? 그럼 저희가 처음 입주할 때 받아둔 전입신고와 확정일자의 효력, 즉 보증금 순위가 사라지는 건 아닌지 걱정됩니다.

만약 저희가 계약한 이후에 집주인이 대출을 받아서 근저당권이 설정되었거나, 혹시 모를 압류, 가압류 같은 게 등기부등본에 생겼다면 저희 보증금 순위가 뒤로 밀리는 거 아닌가요? 가족끼리 명의만 바꾸는 건데 보증금을 떼일 수도 있다고 생각하니 너무 불안합니다. 어떻게 해야 기존 대항력을 그대로 유지하면서 안전하게 명의를 바꿀 수 있을까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.04.09

답변 새 계약서 작성은 위험합니다. '임차인 지위 승계' 3자 합의로 기존 권리를 유지해야 합니다.

가족 간의 명의 변경이라 간단하게 생각하실 수 있지만, 보증금 보호 측면에서는 매우 신중하게 접근해야 하는 문제입니다. 부동산의 안내처럼 단순히 어머니 명의로 새로운 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받게 되면, 법적으로는 기존 자녀의 임대차계약이 종료되고 어머니의 새로운 임대차가 시작된 것으로 해석될 위험이 매우 큽니다.

이 경우, 기존 임차인(자녀)이 확보했던 대항력과 우선변제권의 순위는 소멸하고, 새로운 임차인(어머니)이 확정일자를 받은 시점을 기준으로 새로운 순위가 정해집니다. 만약 그 사이에 새로운 근저당권, 가압류, 압류 등 선순위 권리가 등기부등본에 설정되었다면, 보증금 회수 순위가 뒤로 밀려 보증금 손실 위험에 그대로 노출될 수 있습니다. 따라서 단순 신규 계약 방식은 절대 피해야 합니다.

가장 안전한 방법은 기존 계약의 권리와 의무를 그대로 이어받는 '임차권 양도' 또는 '임차인 지위 승계' 방식을 택하는 것입니다. 이를 위해서는 반드시 임대인의 동의가 필요하며, 임대인, 기존 임차인(자녀), 신규 임차인(어머니) 3자가 모두 합의하는 계약서를 작성해야 합니다.

안전한 임차인 명의 변경을 위한 핵심 절차

  • 임대인에게 상황 설명 후 임차인 변경(지위 승계)에 대한 동의 확보하기

    임대인의 동의 없는 임차권 양도는 법적으로 효력이 없으며, 계약 해지 사유가 될 수 있습니다.

  • '임차인 지위 승계 합의서' 또는 '특약' 작성하기

    기존 계약서에 임대인, 기존 임차인, 신규 임차인 3자가 함께 서명·날인하여 '기존 임대차계약의 모든 조건(보증금, 기간, 확정일자 등)과 그에 따른 대항력 및 우선변제권을 신규 임차인이 그대로 승계한다'는 내용을 명시해야 합니다.

  • 점유 및 주민등록의 연속성 유지하기

    기존 임차인(자녀)이 전출하기 전에 신규 임차인(어머니)이 전입신고를 마쳐서, 하루라도 점유와 주민등록이 끊기지 않도록 해야 대항력이 중단 없이 유지됩니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 여부 확인 및 승계 절차 진행하기

    HUG 등 보증보험에 가입했다면, 명의 변경 전 반드시 해당 보증기관에 연락하여 임차인 변경(채권 양도) 절차와 필요 서류를 확인하고 진행해야 보증 효력이 유지됩니다.

관련 법령 및 판례

대법원 판례(98다43426 등)는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록을 이어받아 거주하고 전입신고를 마쳤다면 원래 임차인이 가진 대항력을 주장할 수 있다고 보고 있습니다. 즉, 임대인의 동의와 점유 및 주민등록의 연속성이 핵심 요건입니다.

따라서 3자 합의서를 작성하기 전, 현재 등기부등본의 권리관계를 다시 한번 확인하여 계약 체결 이후 변동된 위험은 없는지 점검하는 것이 중요합니다. 이러한 등기부등본의 권리관계와 선순위채권 규모, 계약의 안전성은 안심등기를 통해 더 쉽게 확인할 수 있습니다. 안심등기는 등기부등본의 복잡한 내용을 자동으로 분석하여 계약 진행 가능 상태를 알려드립니다. <안심등기 RC코드 - RC_JOINT_COLLATERAL_DETECTED> 공동담보가 있는 경우, 말소 확인이 필요하다는 안내를 함께 제공하여 임차인이 놓치기 쉬운 부분을 짚어줍니다.

자주 묻는 질문

임대인이 명의 변경에 동의해주지 않으면 어떻게 하나요?

임대인은 임차인 변경에 동의해 줄 의무가 없습니다. 임대인이 동의하지 않는다면 기존 임차인(자녀) 명의의 계약을 유지해야 합니다. 무단으로 명의를 변경하고 거주자를 바꾸면 계약 위반으로 간주될 수 있습니다.

3자 합의 시, 계약서를 새로 써야 하나요 아니면 기존 계약서에 특약을 추가하나요?

두 가지 방법 모두 가능하지만, 기존 계약의 연속성을 명확히 하기 위해 기존 계약서 뒷면에 3자(임대인, 양도인, 양수인)가 모두 서명 또는 날인하는 방식으로 '임차인 지위 승계' 특약을 추가하는 것이 더 안전하고 명확할 수 있습니다.

어머니가 새로 전입신고하고 확정일자를 또 받아야 하나요?

아닙니다. '임차인 지위 승계' 방식은 기존 계약의 확정일자 효력을 그대로 이어받는 것이 핵심입니다. 어머니는 전입신고만 하여 대항력의 요건인 '점유와 주민등록'을 갖추면 됩니다. 새로 확정일자를 받으면 새로운 임대차로 오인될 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.